【宅建過去問】不動産にまつわる税金：タワーマンションの固定資産税（令和１年出題 問２４）

固定資産税に関する次の記述のうち、地方税法の規定によれば、正しいものはどれか。（令和１年出題　問２４）

①　居住用超高層建築物(いわゆるタワーマンション)に対して課する固定資産税は、当該居住用超高層建築物に係る固定資産税額を、各専有部分の取引価格の当該居住用超高層建築物の全ての専有部分の取引価格の合計額に対する割合により按分した額を、各専有部分の所有者に対して課する。

②　住宅用地のうち、小規模住宅用地に対して課する固定資産税の課税標準は、当該小規模住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の3分の1の額とされている。

③　固定資産税の納期は、他の税目の納期と重複しないようにとの配慮から、4月、7月、12月、2月と定められており、市町村はこれと異なる納期を定めることはできない。

④　固定資産税は、固定資産の所有者に対して課されるが、質権又は100年より永い存続期間の定めのある地上権が設定されている土地については、所有者ではなくその質権者又は地上権者が固定資産税の納税義務者となる。

①　☓

取引価格で計算するのではない。

まず建物全体に対する固定資産税の税額を、各専有部分の床面積の割合で按分します。タワーマンションの場合、同じ床面積でも高層階ほど市場価格が高くなる不公平を解消するため、階層別専有床面積補正率を床面積に乗じて調整します。取引価格そのもので按分するわけではありません。

地方税法第352条第2項（区分所有に係る家屋に対して課する固定資産税）

２　区分所有に係る家屋のうち、建築基準法第20条第1項第1号に規定する建築物であつて、複数の階に人の居住の用に供する専有部分を有し、かつ、当該専有部分の個数が二個以上のもの（以下この項において「居住用超高層建築物」という。）に対して課する固定資産税については、当該居住用超高層建築物の専有部分に係る区分所有者は、第10条の2第1項及び前項の規定にかかわらず、当該居住用超高層建築物に係る固定資産税額を、次の各号に掲げる専有部分の区分に応じ、当該各号に定める専有部分の床面積の当該居住用超高層建築物の全ての専有部分の床面積の合計に対する割合（専有部分の天井の高さ、附帯設備の程度その他総務省令で定める事項について著しい差違がある場合には、その差違に応じて総務省令で定めるところにより当該割合を補正した割合）により按分した額を、当該各区分所有者の当該居住用超高層建築物に係る固定資産税として納付する義務を負う。

一　人の居住の用に供する専有部分　当該専有部分の床面積（当該専有部分に係る区分所有者が建物の区分所有等に関する法律第3条に規定する一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有するものを所有する場合には、当該一部共用部分の床面積を同法第14条第2項及び第3項の規定の例により算入した当該専有部分の床面積。次号において同じ。）を全国における居住用超高層建築物の各階ごとの取引価格の動向を勘案して総務省令で定めるところにより補正した当該専有部分の床面積

二　前号に掲げるもの以外の専有部分　当該専有部分の床面積

②　☓

「価格の3分の1の額である」の部分が誤り。

正確には「価格の6分の1の額である」。

3分の1の額になるのは、200㎡を超える部分である。

地方税法第349条の3の2第1～2項（住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例）

　専ら人の居住の用に供する家屋又はその一部を人の居住の用に供する家屋で政令で定めるものの敷地の用に供されている土地で政令で定めるもの（前条（第11項を除く。）の規定の適用を受けるもの並びに空家等対策の推進に関する特別措置法（平成二十六年法律第百二十七号）第13条第2項の規定により所有者等（同法第5条に規定する所有者等をいう。以下この項において同じ。）に対し勧告がされた同法第13条第1項に規定する管理不全空家等及び同法第22条第2項の規定により所有者等に対し勧告がされた同法第2条第2項に規定する特定空家等の敷地の用に供されている土地を除く。以下この条、次条第1項、第352条の2第1項及び第3項並びに第384条において「住宅用地」という。）に対して課する固定資産税の課税標準は、第349条及び前条第11項の規定にかかわらず、当該住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の三分の一の額とする。

２　住宅用地のうち、次の各号に掲げる区分に応じ、当該各号に定める住宅用地に該当するもの（以下この項において「小規模住宅用地」という。）に対して課する固定資産税の課税標準は、第349条、前条第11項及び前項の規定にかかわらず、当該小規模住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の六分の一の額とする。

一　住宅用地でその面積が二百平方メートル以下であるもの　当該住宅用地

二　住宅用地でその面積が二百平方メートルを超えるもの　当該住宅用地の面積を当該住宅用地の上に存する住居で政令で定めるものの数（以下この条及び第384条第1項において「住居の数」という。）で除して得た面積が二百平方メートル以下であるものにあつては当該住宅用地、当該除して得た面積が二百平方メートルを超えるものにあつては二百平方メートルに当該住居の数を乗じて得た面積に相当する住宅用地

③　☓

定めることができる。

固定資産税の納期は、原則として4月、7月、12月、2月の各月中において市町村の条例で定めることとされていますが、特別の事情がある場合にはこれと異なる納期を定めることができます。

地方税法第362条第1項（固定資産税の納期）

固定資産税の納期は、四月、七月、十二月及び二月中において、当該市町村の条例で定める。

但し、特別の事情がある場合においては、これと異なる納期を定めることができる。

④　〇

そのとおり。

固定資産税は、固定資産の所有者に対して課されるが、質権又は100年より永い存続期間の定めのある地上権が設定されている土地については、所有者ではなくその質権者又は地上権者が固定資産税の納税義務者となる。

地方税法第343条第1～2項（固定資産税の納税義務者等）

固定資産税は、固定資産の所有者（質権又は百年より永い存続期間の定めのある地上権の目的である土地については、その質権者又は地上権者とする。以下固定資産税について同様とする。）に課する。

２　前項の所有者とは、土地又は家屋については、登記簿又は土地補充課税台帳若しくは家屋補充課税台帳に所有者（区分所有に係る家屋については、当該家屋に係る建物の区分所有等に関する法律第2条第2項の区分所有者とする。以下固定資産税について同様とする。）として登記又は登録がされている者をいう。

この場合において、所有者として登記又は登録がされている個人が賦課期日前に死亡しているとき、若しくは所有者として登記又は登録がされている法人が同日前に消滅しているとき、又は所有者として登記されている第348条第1項の者が同日前に所有者でなくなつているときは、同日において当該土地又は家屋を現に所有している者をいうものとする。

正解　④

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【宅建過去問】不動産にまつわる税金：固定資産税の納税義務者等・帳簿の縦覧（令和４年出題 問２４）

固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。（令和４年出題　問２４）

①　固定資産税の徴収については、特別徴収の方法によらなければならない。 

②　土地価格等縦覧帳簿及び家屋価格等縦覧帳簿の縦覧期間は、毎年4月1日から、4月20日又は当該年度の最初の納期限の日のいずれか遅い日以後の日までの間である。

③　固定資産税の賦課期日は、市町村の条例で定めることとされている。

④　固定資産税は、固定資産の所有者に課するのが原則であるが、固定資産が賃借されている場合は、当該固定資産の賃借権者に対して課される。

①　☓

固定資産税の徴収は、普通徴収（市町村から送付される納税通知書によって納付する方法）によることと地方税法で定められています。給与から天引きするような特別徴収の方法によるものではありません。

②　〇

そのとおり。

この制度は納税者が自分の土地や家屋の価格と、同一市町村内の他の土地・家屋の価格を比較し、適正か確認するための制度です。 基本は4月1日から4月20日までですが、最初の納期限が4月20日より遅い場合は、その遅い方の日まで期間が延びます。

地方税法第416条第1項（土地価格等縦覧帳簿及び家屋価格等縦覧帳簿の縦覧）

市町村長は、固定資産税の納税者が、その納付すべき当該年度の固定資産税に係る土地又は家屋について土地課税台帳等又は家屋課税台帳等に登録された価格と当該土地又は家屋が所在する市町村内の他の土地又は家屋の価格とを比較することができるよう、毎年四月一日から、四月二十日又は当該年度の最初の納期限の日のいずれか遅い日以後の日までの間、その指定する場所において、土地価格等縦覧帳簿又はその写し（当該土地価格等縦覧帳簿の作成が前条第2項の規定により電磁的記録の作成をもつて行われている場合にあつては、当該土地価格等縦覧帳簿に記録をされている事項を記載した書類。次項において同じ。）を当該市町村内に所在する土地に対して課する固定資産税の納税者の縦覧に供し、かつ、家屋価格等縦覧帳簿又はその写し（当該家屋価格等縦覧帳簿の作成が前条第2項の規定により電磁的記録の作成をもつて行われている場合にあつては、当該家屋価格等縦覧帳簿に記録をされている事項を記載した書類。次項において同じ。）を当該市町村内に所在する家屋に対して課する固定資産税の納税者の縦覧に供しなければならない。

ただし、災害その他特別の事情がある場合においては、四月二日以後の日から、当該日から二十日を経過した日又は当該年度の最初の納期限の日のいずれか遅い日以後の日までの間を縦覧期間とすることができる。

③　☓

固定資産税の賦課期日は、市町村の条例で定めるのではなく、地方税法で毎年1月1日と規定されています。

地方税法第359条（固定資産税の賦課期日）

固定資産税の賦課期日は、当該年度の初日の属する年の一月一日とする。

④　☓

賃貸人に固定資産税は課されない。

納税義務者は、固定資産の所有者だ。

アパートに住んでいて、固定資産税の納付書が手元に届いた経験のある方はいないだろう。

地方税法第343条第1～2項（固定資産税の納税義務者等）

固定資産税は、固定資産の所有者（質権又は百年より永い存続期間の定めのある地上権の目的である土地については、その質権者又は地上権者とする。以下固定資産税について同様とする。）に課する。

２　前項の所有者とは、土地又は家屋については、登記簿又は土地補充課税台帳若しくは家屋補充課税台帳に所有者（区分所有に係る家屋については、当該家屋に係る建物の区分所有等に関する法律第2条第2項の区分所有者とする。以下固定資産税について同様とする。）として登記又は登録がされている者をいう。

この場合において、所有者として登記又は登録がされている個人が賦課期日前に死亡しているとき、若しくは所有者として登記又は登録がされている法人が同日前に消滅しているとき、又は所有者として登記されている第348条第1項の者が同日前に所有者でなくなつているときは、同日において当該土地又は家屋を現に所有している者をいうものとする。

正解　②

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【宅建過去問】不動産にまつわる税金：小規模住宅用地・固定資産税の納税義務者等（令和７年出題 問２４）

固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。（令和７年出題　問２４）

①　住宅用地のうち小規模住宅用地(200㎡以下)に対して課する固定資産税の課税標準は、当該小規模住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の3分の1の額である。

②　市町村長は、納税義務者等の求めに応じ、法令で定めるところにより固定資産課税台帳を閲覧に供しなければならない。ただし、当該部分に 記載されている住所が明らかにされることにより人の生命又は身体に危害を及ぼすおそれがある場合、当該住所を削除する等の措置を講じたもの又はその写しを閲覧に供することができる。

③　市町村は、土地、家屋又は償却資産に対して課する固定資産税額が、土地にあっては30万円、家屋にあっては20万円、償却資産にあっては150万円に満たない場合においては、原則として固定資産税を課することができない。

④　固定資産税は、固定資産の所有者として、登記簿又は土地補充課税台帳若しくは家屋補充課税台帳に所有者として登記又は登録されている者に対して課されるため、所有者として登記又は登録されている個人が賦課期日前に死亡している場合、固定資産課税台帳に新たな所有者が登録されていなければ何人に対しても固定資産税を課することはできない。

①　☓

「価格の3分の1の額である」の部分が誤り。

正確には「価格の6分の1の額である」。

3分の1の額になるのは、200㎡を超える部分である。

地方税法第349条の3の2第1～2項（住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例）

　専ら人の居住の用に供する家屋又はその一部を人の居住の用に供する家屋で政令で定めるものの敷地の用に供されている土地で政令で定めるもの（前条（第11項を除く。）の規定の適用を受けるもの並びに空家等対策の推進に関する特別措置法（平成二十六年法律第百二十七号）第13条第2項の規定により所有者等（同法第5条に規定する所有者等をいう。以下この項において同じ。）に対し勧告がされた同法第13条第1項に規定する管理不全空家等及び同法第22条第2項の規定により所有者等に対し勧告がされた同法第2条第2項に規定する特定空家等の敷地の用に供されている土地を除く。以下この条、次条第1項、第352条の2第1項及び第3項並びに第384条において「住宅用地」という。）に対して課する固定資産税の課税標準は、第349条及び前条第11項の規定にかかわらず、当該住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の三分の一の額とする。

２　住宅用地のうち、次の各号に掲げる区分に応じ、当該各号に定める住宅用地に該当するもの（以下この項において「小規模住宅用地」という。）に対して課する固定資産税の課税標準は、第349条、前条第11項及び前項の規定にかかわらず、当該小規模住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の六分の一の額とする。

一　住宅用地でその面積が二百平方メートル以下であるもの　当該住宅用地

二　住宅用地でその面積が二百平方メートルを超えるもの　当該住宅用地の面積を当該住宅用地の上に存する住居で政令で定めるものの数（以下この条及び第384条第1項において「住居の数」という。）で除して得た面積が二百平方メートル以下であるものにあつては当該住宅用地、当該除して得た面積が二百平方メートルを超えるものにあつては二百平方メートルに当該住居の数を乗じて得た面積に相当する住宅用地

②　〇

そのとおり。

地方税法の規定に基づき、市町村長は関係者（納税義務者や借地人・借家人など）の求めに応じて固定資産課税台帳を閲覧に供する義務がありますが、個人の権利利益（特に生命・身体の安全）を保護するため、特定のケースにおいては住所等の情報を隠蔽（マスキング）したうえで閲覧に供する、あるいはその写しを交付する措置が認められています。世の中にはDV夫から逃げている人やストーカーから逃げている人、毒親から逃げている人もいるからだ。

地方税法第382条の2第1項（固定資産課税台帳の閲覧）

市町村長は、納税義務者その他の政令で定める者の求めに応じ、固定資産課税台帳のうちこれらの者に係る固定資産として政令で定めるものに関する事項（総務省令で定める事項を除く。以下この項において同じ。）が記載（当該固定資産課税台帳の備付けが第380条第2項の規定により電磁的記録の備付けをもつて行われている場合には、記録。以下この条、次条及び第394条において同じ。）をされている部分又はその写し（当該固定資産課税台帳の備付けが同項の規定により電磁的記録の備付けをもつて行われている場合には、当該固定資産課税台帳に記録をされている事項を記載した書類。第387条第3項において同じ。）をこれらの者の閲覧に供しなければならない。

ただし、当該部分に記載をされている住所が明らかにされることにより人の生命又は身体に危害を及ぼすおそれがあると認められる場合その他当該部分又はその写しを閲覧に供することが適当でないと認められる場合には、当該部分に総務省令で定める措置を講じたもの又はその写し（当該固定資産課税台帳の備付けが第380条第2項の規定により電磁的記録の備付けをもつて行われている場合には、当該総務省令で定める措置を講じたものに記録をされている事項を記載した書類）を閲覧に供することができる。

③　☓

問題文は、「固定資産税額が」となっているが、これが誤り。

正確には「課税標準額」である。

地方税法において、固定資産税の免税点が定められています。同一の市町村（東京都の23区内は都）の区域内における同一人が所有する土地、家屋、償却資産のそれぞれの課税標準額の合計額が、以下の基準（免税点）に満たない場合には、原則として固定資産税は課税されません。

・土地：30万円

・家屋：20万円

・償却資産：150万円

地方税法第351条

（固定資産税の免税点）

市町村は、同一の者について当該市町村の区域内におけるその者の所有に係る土地、家屋又は償却資産に対して課する固定資産税の課税標準となるべき額が土地にあつては三十万円、家屋にあつては二十万円、償却資産にあつては百五十万円に満たない場合においては、固定資産税を課することができない。

ただし、財政上その他特別の必要がある場合においては、当該市町村の条例の定めるところによつて、その額がそれぞれ三十万円、二十万円又は百五十万円に満たないときであつても、固定資産税を課することができる。

④　☓

地方税法では、賦課期日（1月1日）前に登記簿上の所有者が死亡していた場合、その時点で実際に土地や家屋を所有している者（相続人など）を「現所有者」とみなして課税できると定められています。新たな登記や登録がされていない場合でも、相続人が納税義務を負うため、「何人に対しても課すことができない」というのは間違いです。

地方税法第343条第1～2項（固定資産税の納税義務者等）

固定資産税は、固定資産の所有者（質権又は百年より永い存続期間の定めのある地上権の目的である土地については、その質権者又は地上権者とする。以下固定資産税について同様とする。）に課する。

２　前項の所有者とは、土地又は家屋については、登記簿又は土地補充課税台帳若しくは家屋補充課税台帳に所有者（区分所有に係る家屋については、当該家屋に係る建物の区分所有等に関する法律第2条第2項の区分所有者とする。以下固定資産税について同様とする。）として登記又は登録がされている者をいう。

この場合において、所有者として登記又は登録がされている個人が賦課期日前に死亡しているとき、若しくは所有者として登記又は登録がされている法人が同日前に消滅しているとき、又は所有者として登記されている第348条第1項の者が同日前に所有者でなくなつているときは、同日において当該土地又は家屋を現に所有している者をいうものとする。

正解　②

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【宅建過去問】不動産にまつわる税金：住宅ローン控除（令和６年出題 問２３）

住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除(以下この問において「住宅ローン控除」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、以下の居住用家屋は、令和7年に建築基準法第6条第1項の確認(建築確認) を受けたものとする。（令和６年出題　問２３）

①　令和8年中に居住用家屋を居住の用に供した場合において、その前年において居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けているときであっても、令和8年分以後の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることができる。

②　令和8年中に居住用家屋を居住の用に供した場合において、その前年において居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算の適用を受けているときであっても、令和8年分以後の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることができる。

③　令和7年中に居住用家屋の敷地の用に供するための土地を取得した場合において、令和8年中に居住用家屋を新築して居住の用に供したときは、令和7年分の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることができる。

④　令和8年中に居住用家屋を居住の用に供した場合において、その居住用 家屋の取得に係る住宅借入金等の償還期間等が契約において3年とされているときは、令和 8年以後3年間の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることができる。

①　☓

前年や前々年などに居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けているときは、住宅ローン控除の適用を受けることはできません。

住宅ローン控除には、税金の「二重の優遇」を防ぐための重複適用の制限があります。

制限の対象となる特例（抜粋）

・居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除

・居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例（今回のケース）

・特定の居住用財産の買換え特例

・財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例

適用できない期間

・新居に入居した年（令和8年）

・その前年（令和7年）

・前々年（令和6年）

・その翌年以後３年

上記に簡単にまとめましたが、住宅ローン控除の規定を定めた、「租税特別措置法第41条」はとても長い条文です。条文を掲載するよりも、国税庁ホームページをご覧になっていただいた方がわかりやすいので、リンクします。

②　〇

そのとおり。

令和8年（2026年）中に居住用家屋を居住の用に供した場合、その前年（令和7年）に「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算」の適用を受けていたとしても、令和8年分以後の所得税について住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の適用を同時に受けることができます。

住宅ローン控除の規定を定めた、「租税特別措置法第41条」はとても長い条文です。条文を掲載するよりも、国税庁ホームページをご覧になっていただいた方がわかりやすいので、リンクします。

③　☓

適用を受けることはできない。

令和７年に取得したのは「土地」である。

問題文には令和８年に「居住用家屋」を新築とある。

実務をされている方なら分かると思うが、住宅ローン控除の申請をするためには、土地と建物の全部事項証明書（登記簿）が必要である。

上記含め、「建物」の証明書類が殆どないのに、令和７年の所得税の控除が受けられるわけがない。

④　☓

適用を受けることはできない。

住宅ローン控除の適用となる借入内容で、償還期間（返済期間）が１０年以上という規定がある。

３年の返済期間では、要件を満たさない。

住宅ローン控除の規定を定めた、「租税特別措置法第41条」はとても長い条文です。条文を掲載するよりも、国税庁ホームページをご覧になっていただいた方がわかりやすいので、リンクします。

正解　②

過去問演習を繰り返していると「本当にこの勉強法で合っているのか」と不安になる瞬間が必ずあります。そこで、管理者が実務30年の経験と三冠資格（宅建・マン管・管業）を一発合格したノウハウを凝縮した本館ブログの「宅建試験に独学で合格する勉強法と必要勉強時間」でまとめています。

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【宅建過去問】不動産にまつわる税金：収用等で代替資産を取得の場合、収用交換等と軽減税率の取扱（令和１年出題 問２３）

個人が令和8年中に令和8年1月1日において所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合のその譲渡に係る譲渡所得の課税に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。（令和１年出題　問２３）

①　その譲渡について収用交換等の場合の譲渡所得等の 5,000万円特別控除の適用を受ける場合であっても、その特別控除後の譲渡益について、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けることができる。

②　居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例は、その個人が令和6年において既にその特例の適用を受けている場合であっても、令和8年中の譲渡による譲渡益について適用を受けることができる。

③　居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除は、その個人がその個人と生計を一にしていない孫に譲渡した場合には、適用を受けることができない。

④　その譲渡について収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例の適用を受ける場合には、その譲渡があったものとされる部分の譲渡益について、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けることができない。

①　〇

そのとおり。

「収用交換等の場合の5,000万円特別控除」と「居住用財産（マイホーム）を譲渡した場合の軽減税率の特例」は、それぞれの適用要件を満たしていれば、重複して（重ねて）適用を受けることができます。

もし特別控除を行ってもなお譲渡益が残る場合（例：譲渡益が6,000万円で、5,000万円控除後に1,000万円残る場合）、その残った1,000万円に対して居住用財産の軽減税率を適用して低い税率で計算することができます。

法律上、これら2つの特例の適用を互いに排除する（併用を禁止する）規定はないため、収用等の5,000万円特別控除を適用して差し引いた後の譲渡益に対して、所有期間10年超などの要件を満たせば、引き続き第31条の3による軽減税率を適用できます

租税特別措置法第33条の4第1項（収用交換等の場合の譲渡所得等の特別控除）

個人の有する資産で第33条第1項各号又は第33条の2第1項各号に規定するものがこれらの規定に該当することとなつた場合（第33条第4項の規定により同項第1号に規定する土地等、同項第2号若しくは第3号に規定する土地の上にある資産若しくはその土地の上にある建物に係る配偶者居住権又は同項第4号に規定する権利につき収用等による譲渡があつたものとみなされた場合、前条第3項の規定により旧資産又は旧資産のうち同項の政令で定める部分につき収用等による譲渡があつたものとみなされた場合及び同条第5項の規定により防災旧資産のうち同項の政令で定める部分につき収用等による譲渡があつたものとみなされた場合を含む。）において、その者がその年中にその該当することとなつた資産のいずれについても第33条又は第33条の2の規定の適用を受けないとき（同条の規定の適用を受けず、かつ、第33条の規定の適用を受けた場合において、次条第1項の規定による修正申告書を提出したことにより第33条の規定の適用を受けないこととなるときを含む。）は、これらの全部の資産の収用等又は交換処分等（以下この款において「収用交換等」という。）による譲渡に対する第31条若しくは第32条又は所得税法第32条若しくは第33条の規定の適用については、次に定めるところによる。

租税特別措置法第31条の3第1項（居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例）

個人が、その有する土地等又は建物等でその年一月一日において第31条第2項に規定する所有期間が十年を超えるもののうち居住用財産に該当するものの譲渡（当該個人の配偶者その他の当該個人と政令で定める特別の関係がある者に対してするもの及び所得税法第58条の規定又は前条、第33条から第33条の3まで、第35条の3、第36条の2、第36条の5、第37条、第37条の4、第37条の5（同条第6項を除く。）、第37条の6若しくは第37条の8の規定の適用を受けるものを除く。以下この条において同じ。）をした場合（当該個人がその年の前年又は前々年において既にこの項の規定の適用を受けている場合を除く。）には、当該譲渡による譲渡所得については、第31条第1項前段の規定により当該譲渡に係る課税長期譲渡所得金額に対し課する所得税の額は、同項前段の規定にかかわらず、次の各号に掲げる場合の区分に応じ当該各号に定める金額に相当する額とする。

②　☓

居住用財産の軽減税率の特例は、その年およびその年の前年・前々年の前2年間にすでにこの特例の適用を受けている場合には、適用を受けることができません。

租税特別措置法第31条の3第1項（居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例）

個人が、その有する土地等又は建物等でその年一月一日において第31条第2項に規定する所有期間が十年を超えるもののうち居住用財産に該当するものの譲渡（当該個人の配偶者その他の当該個人と政令で定める特別の関係がある者に対してするもの及び所得税法第58条の規定又は前条、第33条から第33条の3まで、第35条の3、第36条の2、第36条の5、第37条、第37条の4、第37条の5（同条第6項を除く。）、第37条の6若しくは第37条の8の規定の適用を受けるものを除く。以下この条において同じ。）をした場合（当該個人がその年の前年又は前々年において既にこの項の規定の適用を受けている場合を除く。）には、当該譲渡による譲渡所得については、第31条第1項前段の規定により当該譲渡に係る課税長期譲渡所得金額に対し課する所得税の額は、同項前段の規定にかかわらず、次の各号に掲げる場合の区分に応じ当該各号に定める金額に相当する額とする。

③　〇

そのとおり。

居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除は、売却の相手方（譲受人）が配偶者や直系血族（父母、祖父母、子、孫など）である場合には適用を受けることができません。相手が「生計を一にしていない」場合であっても、直系血族に対する譲渡である以上、この特例の適用外となります。

条文を掲載しますが、つなぎ合わせて読んでみてください。

租税特別措置法第35条第2項

２前項に規定する居住用財産を譲渡した場合とは、次に掲げる場合（当該個人がその年の前年又は前々年において既に同項（次項の規定により適用する場合を除く。）又は第36条の2、第36条の5、第41条の5若しくは第41条の5の2の規定の適用を受けている場合を除く。）をいう。

一　その居住の用に供している家屋で政令で定めるもの（以下この項において「居住用家屋」という。）の譲渡（当該個人の配偶者その他の当該個人と政令で定める特別の関係がある者に対してするもの及び所得税法第58条の規定又は第33条から第33条の4まで、第37条、第37条の4若しくは第37条の8の規定の適用を受けるものを除く。以下この項及び次項において同じ。）又は居住用家屋とともにするその敷地の用に供されている土地若しくは当該土地の上に存する権利の譲渡（譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けを含む。以下この項及び次項において同じ。）をした場合

租税特別措置法施行令第23条2項

２　法第35条第2項第1号に規定する当該個人と政令で定める特別の関係がある者は、第20条の3第1項各号に掲げる者とする。

租税特別措置法施行令第20条の3

法第31条の3第1項に規定する当該個人と政令で定める特別の関係がある者は、次に掲げる者とする。

一　当該個人の配偶者及び直系血族

二　当該個人の親族（前号に掲げる者を除く。以下この号において同じ。）で当該個人と生計を一にしているもの及び当該個人の親族で次項に規定する家屋の譲渡がされた後当該個人と当該家屋に居住をするもの

三　当該個人と婚姻の届出をしていないが事実上婚姻関係と同様の事情にある者及びその者の親族でその者と生計を一にしているもの

四　前3号に掲げる者及び当該個人の使用人以外の者で当該個人から受ける金銭その他の財産によつて生計を維持しているもの及びその者の親族でその者と生計を一にしているもの

五　当該個人、当該個人の第1号及び第2号に掲げる親族、当該個人の使用人若しくはその使用人の親族でその使用人と生計を一にしているもの又は当該個人に係る前2号に掲げる者を判定の基礎となる所得税法第2条第1項第8号の2に規定する株主等とした場合に法人税法施行令第4条第2項に規定する特殊の関係その他これに準ずる関係のあることとなる会社その他の法人

④　〇

そのとおり。

収用でも、問題①と混同しやすいので注意してください。

「収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例（課税の繰延べ）」と、「居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」は併用することができません。これらは重複して適用を受けられず、どちらか一方を選択して適用を受けることになります。

租税特別措置法（昭和27年法律第26号）第31条の3第1項（居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例）

個人が、その有する土地等又は建物等でその年一月一日において第31条第2項に規定する所有期間が十年を超えるもののうち居住用財産に該当するものの譲渡（当該個人の配偶者その他の当該個人と政令で定める特別の関係がある者に対してするもの及び所得税法第58条の規定又は前条、第33条から第33条の3まで、第35条の3、第36条の2、第36条の5、第37条、第37条の4、第37条の5（同条第6項を除く。）、第37条の6若しくは第37条の8の規定の適用を受けるものを除く。以下この条において同じ。）をした場合（当該個人がその年の前年又は前々年において既にこの項の規定の適用を受けている場合を除く。）には、当該譲渡による譲渡所得については、第31条第1項前段の規定により当該譲渡に係る課税長期譲渡所得金額に対し課する所得税の額は、同項前段の規定にかかわらず、次の各号に掲げる場合の区分に応じ当該各号に定める金額に相当する額とする。

租税特別措置法第33条1項（収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例）

個人の有する資産（所得税法第2条第1項第16号に規定する棚卸資産その他これに準ずる資産で政令で定めるものを除く。以下この条、次条第2項及び第33条の4において同じ。）で次の各号に規定するものが当該各号に掲げる場合に該当することとなつた場合（次条第1項の規定に該当する場合を除く。）において、その者が当該各号に規定する補償金、対価又は清算金の額（当該資産の譲渡（消滅及び価値の減少を含む。以下この款において同じ。）に要した費用がある場合には、当該補償金、対価又は清算金の額のうちから支出したものとして政令で定める金額を控除した金額。以下この条において同じ。）の全部又は一部に相当する金額をもつて当該各号に規定する収用、買取り、換地処分、権利変換、買収又は消滅（以下第33条の4までにおいて「収用等」という。）のあつた日の属する年の十二月三十一日までに当該収用等により譲渡した資産と同種の資産その他のこれに代わるべき資産として政令で定めるもの（以下この款において「代替資産」という。）の取得（所有権移転外リース取引による取得を除き、製作及び建設を含む。以下この款において同じ。）をしたときは、その者については、その選択により、当該収用等により取得した補償金、対価又は清算金の額が当該代替資産に係る取得に要した金額（以下第37条の8までにおいて「取得価額」という。）以下である場合にあつては、当該譲渡した資産（第3号の清算金を同号の土地等とともに取得した場合には、当該譲渡した資産のうち当該清算金の額に対応するものとして政令で定める部分。以下この項において同じ。）の譲渡がなかつたものとし、当該補償金、対価又は清算金の額が当該取得価額を超える場合にあつては、当該譲渡した資産のうちその超える金額に相当するものとして政令で定める部分について譲渡があつたものとして、第31条（第31条の2又は第31条の3の規定により適用される場合を含む。第33条の4第1項第1号、第34条第1項第1号、第34条の2第1項第1号、第34条の3第1項第1号、第35条第1項第1号、第35条の2第1項及び第35条の3第1項を除き、以下第37条の8までにおいて同じ。）若しくは前条又は同法第32条若しくは第33条の規定を適用することができる。

正解　②

過去問演習を繰り返していると「本当にこの勉強法で合っているのか」と不安になる瞬間が必ずあります。そこで、管理者が実務30年の経験と三冠資格（宅建・マン管・管業）を一発合格したノウハウを凝縮した本館ブログの「宅建試験に独学で合格する勉強法と必要勉強時間」でまとめています。

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【宅建過去問】不動産にまつわる税金：不動産取得税の軽減措置（令和３年出題 問２４）

不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。（令和３年出題　問２４）

①　令和3年に新築された既存住宅 (床面積210㎡) を個人が自己の居住 のために取得した場合、当該取得に係る不動産取得税の課税標準の算定については、当該住宅の価格から1,200万円が控除される。

②　家屋が新築された日から3年を経過して、なお、当該家屋について最初の使用又は譲渡が行われない場合においては、当該家屋が新築された日から3年を経過した日において家屋の取得がなされたものとみなし、当該家屋の所有者を取得者とみなして、これに対して不動産取得税を課する。

③　不動産取得税は、不動産の取得があった日の翌日から起算して2か月以内に当該不動産の所在する都道府県に申告納付しなければならない。 

④　不動産取得税は、不動産を取得するという比較的担税力のある機会に相当の税負担を求める観点から創設されたものであるが、不動産取得税の税率は4%を超えることができない。

①　〇

そのとおり。

個人が自己の居住の用に供するために既存住宅（中古住宅）を取得した場合、次の条件を満たすと、不動産取得税の課税標準（価格）から1,200万円が控除されます。

床面積の要件: 40㎡以上240㎡以下（今回は210㎡なのでクリア）

建築時期の要件: 平成9年（1997年）4月1日以後に新築されたもの

地方税法第73条の14第1項

住宅の建築（新築された住宅でまだ人の居住の用に供されたことのないものの購入を含むものとし、政令で定めるものに限る。）をした場合における当該住宅の取得に対して課する不動産取得税の課税標準の算定については、一戸（共同住宅、寄宿舎その他これらに類する多数の人の居住の用に供する住宅（以下不動産取得税において「共同住宅等」という。）にあつては、居住の用に供するために独立的に区画された一の部分で政令で定めるもの）について千二百万円を価格から控除するものとする。

地方税法施行令第37条の16第1項1号（法第73条の14第1項の住宅の建築）

法第73条の14第1項に規定する住宅の建築で政令で定めるものは、次の各号に掲げる住宅の建築の区分に応じ、当該各号に定める住宅の建築とする。

一　共同住宅等（法第73条の14第1項に規定する共同住宅等をいう。次号、第39条の2の4第1項及び第39条の3において同じ。）以外の住宅の建築（新築された住宅でまだ人の居住の用に供されたことのないものの購入を含む。以下この条及び第39条の3において同じ。）　当該建築に係る住宅（当該建築が住宅と一構となるべき住宅の新築である場合にあつては一構をなすこれらの住宅とし、当該建築が住宅の増築又は改築である場合にあつては当該増築又は改築がされた後の住宅とする。以下次条までにおいて同じ。）の床面積（区分所有される住宅にあつては、居住の用に供する専有部分の床面積とし、当該専有部分の属する建物に共用部分があるときは、これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積の割合により当該共用部分の床面積を按分して得た面積を当該専有部分の床面積に算入するものとする。第37条の18第1項及び第39条の2の4第1項第1号において同じ。）が四十平方メートル以上二百四十平方メートル以下の住宅の建築

②　☓

家屋が新築された日から6か月を経過しても、最初の使用又は譲渡が行われないときは、6か月を経過した日において家屋の取得があったとみなされ、その時の所有者に不動産取得税が課されます。尚、宅建業者が売主の建売新築住宅は、1年となります。

地方税法第73条の2第2項

２　家屋が新築された場合には、当該家屋について最初の使用又は譲渡（独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社又は家屋を新築して譲渡することを業とする者で政令で定めるものが注文者である家屋の新築に係る請負契約に基づく当該注文者に対する請負人からの譲渡が当該家屋の新築後最初に行われた場合には、当該譲渡の後最初に行われた使用又は譲渡。以下この項において同じ。）が行われた日において家屋の取得があつたものとみなし、当該家屋の所有者又は譲受人を取得者とみなして、これに対して不動産取得税を課する。

ただし、家屋が新築された日から六月を経過して、なお、当該家屋について最初の使用又は譲渡が行われない場合には、当該家屋が新築された日から六月を経過した日において家屋の取得があつたものとみなし、当該家屋の所有者を取得者とみなして、これに対して不動産取得税を課する。

③　☓

不動産取得税は申告をしてから納税するのではない。

例えば東京都の不動産なら、東京都主税局の都税事務所から送付される納税通知書によって納付する「普通徴収」の形式です。

④　☓

不動産取得税の標準税率は4%と定められていますが、この税率は「超えることができない上限（制限税率）」ではなく、地方自治体が条例でこれと異なる税率を定めることができる「標準税率」です。したがって、財政上の必要がある場合などには、自治体の判断で4%を超える税率を課すことも法的に可能です。

地方税法 第73条の15（不動産取得税の税率）

不動産取得税の標準税率は、百分の四とする。

正解　①

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【宅建過去問】不動産にまつわる税金：リフォーム（改築）と不動産取得税（令和２年出題 問２４）

不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。（令和２年出題　問２４）

①　令和7年4月に個人が取得した住宅及び住宅用地に係る不動産取得税の税率は3%であるが、住宅用以外の土地に係る不動産取得税の税率は4%である。

②　一定の面積に満たない土地の取得に対しては、狭小な不動産の取得者に対する税負担の排除の観点から、不動産取得税を課することができない。 

③　不動産取得税は、不動産の取得に対して課される税であるので、家屋を改築したことにより、当該家屋の価格が増加したとしても、不動産取得税は課されない。

④　共有物の分割による不動産の取得については、当該不動産の取得者の分割前の当該共有物に係る持分の割合を超えない部分の取得であれば、不動産取得税は課されない。

①　☓

不動産取得税の標準税率は原則4%ですが、特例措置（令和9年3月31日まで）により、土地については住宅用であるかどうかにかかわらず一律3%に軽減されています。

地方税法附則第11条の2第1項

平成十八年四月一日から令和九年三月三十一日までの間に住宅又は土地の取得が行われた場合における不動産取得税の標準税率は、第七十三条の十五の規定にかかわらず、百分の三とする。

②　☓

不動産取得税は面積が小さい場合に非課税になるといった規定はない。

ただ、「軽減措置」の規定に面積要件がある。

土地自体の面積に上限・下限はありませんが、その土地の上に立つ住宅が上記の床面積要件（40㎡〜240㎡など）をクリアしていることが連動して必須条件となります。

不動産取得税が安くなる要件に「面積規準」があるのであって、面積の大小によって非課税になるわけではない。

混同しやすいので、注意してください。

地方税法第73条の14第1項

住宅の建築（新築された住宅でまだ人の居住の用に供されたことのないものの購入を含むものとし、政令で定めるものに限る。）をした場合における当該住宅の取得に対して課する不動産取得税の課税標準の算定については、一戸（共同住宅、寄宿舎その他これらに類する多数の人の居住の用に供する住宅（以下不動産取得税において「共同住宅等」という。）にあつては、居住の用に供するために独立的に区画された一の部分で政令で定めるもの）について千二百万円を価格から控除するものとする。

地方税法施行令第37条の16第1項1号（法第73条の14第1項の住宅の建築）

法第73条の14第1項に規定する住宅の建築で政令で定めるものは、次の各号に掲げる住宅の建築の区分に応じ、当該各号に定める住宅の建築とする。

一　共同住宅等（法第73条の14第1項に規定する共同住宅等をいう。次号、第39条の2の4第1項及び第39条の3において同じ。）以外の住宅の建築（新築された住宅でまだ人の居住の用に供されたことのないものの購入を含む。以下この条及び第39条の3において同じ。）　当該建築に係る住宅（当該建築が住宅と一構となるべき住宅の新築である場合にあつては一構をなすこれらの住宅とし、当該建築が住宅の増築又は改築である場合にあつては当該増築又は改築がされた後の住宅とする。以下次条までにおいて同じ。）の床面積（区分所有される住宅にあつては、居住の用に供する専有部分の床面積とし、当該専有部分の属する建物に共用部分があるときは、これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積の割合により当該共用部分の床面積を按分して得た面積を当該専有部分の床面積に算入するものとする。第37条の18第1項及び第39条の2の4第1項第1号において同じ。）が四十平方メートル以上二百四十平方メートル以下の住宅の建築

③　☓

家屋を改築したことにより、当該家屋の価格が増加した場合は、その改築をもって新たな不動産の取得とみなされるため、増加した価格を課税標準として不動産取得税が課されます。

地方税法第73条の2第3項

３　家屋を改築したことにより、当該家屋の価格が増加した場合には、当該改築をもつて家屋の取得とみなして、不動産取得税を課する。

④　〇

そのとおり。

共有物の分割による不動産の取得において、分割前の持分割合を超えない部分（元の自分の権利の範囲内）の取得であれば、不動産取得税は課されません（非課税）。

分割後の不動産の価値が、元の持分割合に応じた価値を超えた場合、その超えた部分（増加した分）に対しては不動産取得税が課税されます。

地方税法第73条の7第1項第2号の3（形式的な所有権の移転等に対する不動産取得税の非課税）

道府県は、次に掲げる不動産の取得に対しては、不動産取得税を課することができない。

二の三　共有物の分割による不動産の取得（当該不動産の取得者の分割前の当該共有物に係る持分の割合を超える部分の取得を除く。）

正解　④

過去問演習を繰り返していると「本当にこの勉強法で合っているのか」と不安になる瞬間が必ずあります。そこで、管理者が実務30年の経験と三冠資格（宅建・マン管・管業）を一発合格したノウハウを凝縮した本館ブログの「宅建試験に独学で合格する勉強法と必要勉強時間」でまとめています。

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