AとBとの間で、 Aが所有する甲建物をBが5年間賃借する旨の契約を 締結した場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか (借地借家法第39条に定める取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に定める一時使用目的の建物の賃貸借は考慮しないものとする。)。（平成３０年出題 問１２）
① AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、5年経過をもって当然に、AはBに対して、期間満了による終了を対抗することができる。
② AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、当該契約の期間中、Bから中途解約を申し入れることはできない。
③ AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借でない場合、A及びBのいずれからも期間内に更新しない旨の通知又は条件変更しなければ更新しない旨の通知がなかったときは、当該賃貸借契約が更新され、その契約は期間の定めがないものとなる。
④ CがBから甲建物を適法に賃貸された転借人で、期間満了によってAB間及びBC間の賃貸借契約が終了する場合、 Aの同意を得て甲建物に付加した造作について、BはAに対する買取請求権を有するが、CはAに対する買取請求権を有しない。
① ☓
「当然に」の部分が誤り。
建物の賃貸人は、期間の満了の1年前から6月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。つまり追い出せないのである。
通知をした場合は、その通知の日から6月を経過した後は賃貸借は終了する。
借地借家法 第38条第6項（定期建物賃貸借）
第1項の規定による建物の賃貸借において、期間が1年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の1年前から6月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から6月を経過した後は、この限りでない。
② ☓
中途解約ができる場合がある。
定期建物賃貸借契約であっても、下記の３つの要件をすべて満たす場合は、借主からの中途解約ができる。
１．居住の用を目的とする建物であること
２．建物の床面積が200㎡未満であること
３．転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物を自己の生活の本拠として使用することが困難になったこと
上記の要件を満たす場合、借主は解約の申入れをした日から 1ヶ月を経過することによって契約を終了させることができる。これは借主保護の強行規定であるので、「中途解約をしない旨の特約」が契約書にあったとしても、解約申入れができることになる。
借地借家法 第38条第7項
第1項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が200平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から1月を経過することによって終了する。
③ 〇
そのとおり。
当事者が期間の満了の1年前から6か月前までの間に更新をしない旨の通知をしなかった場合、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす（法定更新）と規定されています。ただし、更新後の契約期間については、従前の「５年」ではなく「期間の定めがないもの」となる。
借地借家法第26条第1項（建物賃貸借契約の更新等）
建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
④ ☓
転借人も造作買取請求権を持つ。
これは借地借家法第33条第2項にて明文化されている。
借地借家法第33条（造作買取請求権）
１．建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。
２．前項の規定は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了する場合における建物の転借人と賃貸人との間について準用する。
正解 ③
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