宅地建物取引業者Aが、自ら売主として買主との間で締結する売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この間において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この間において「保全措置」 とは、法第41条に規定する手付金等の保全措置をいうものとする。（平成２５年出題 問４０）
① Aは、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で建築工事完了前の建物を4,000万円で売却する契約を締結し300万円の手付金を受領する場合、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険又は指定保管機関による保管により保全措置を講じなければならない。
② Aは、宅地建物取引業者Cに販売代理の依頼をし、宅地建物取引業者でない買主Dと建築工事完了前のマンションを3,500万円で売却する契約を締結した。この場合、A又はCのいずれかが保全措置を講ずることにより、Aは、代金の額の5%を超える手付金を受領することができる。
③ Aは、宅地建物取引業者である買主Eとの間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売却する契約を締結した場合、保全措置を講じずに、当該建物の引渡前に500万円を手付金として受領することができる。
④ Aは、宅地建物取引業者でない買主Fと建築工事完了前のマンションを4,000万円で売却する契約を締結する際、 100万円の手付金を受領し、さらに200万円の中間金を受領する場合であっても、手付金が代金の5%以内であれば保全措置を講ずる必要はない。
① ☓
「指定保管機関による保管により保全措置を講じなければならない」の部分が誤り。
未完成物件の場合は「国土交通大臣が指定する指定保管機関」は使用できない。
「国土交通大臣が指定する指定保管機関」で手付金保全措置をしてもらえるのは、完成物件の場合である。
未完成物件（建築工事完了前）の手付金等保全措置では、「国土交通大臣が指定する指定保管機関（手付金等保管制度）」を利用することはできません。利用できるのは「銀行等・保証会社による保証」または「保険会社による保険」の方法に限られます。
条文を掲載するが、「国土交通大臣が指定する指定保管機関」のことは書かれていない。
宅地建物取引業法第41条（手付金等の保全）
宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、次の各号のいずれかに掲げる措置を講じた後でなければ、買主から手付金等（代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもつて授受される金銭で代金に充当されるものであつて、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものをいう。以下同じ。）を受領してはならない。
ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額（既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額）が代金の額の百分の五以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。
一 銀行その他政令で定める金融機関又は国土交通大臣が指定する者（以下この条において「銀行等」という。）との間において、宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務を負うこととなつた場合において当該銀行等がその債務を連帯して保証することを委託する契約（以下「保証委託契約」という。）を締結し、かつ、当該保証委託契約に基づいて当該銀行等が手付金等の返還債務を連帯して保証することを約する書面を買主に交付すること。
二 保険事業者（保険業法（平成七年法律第百五号）第3条第1項又は第185条第1項の免許を受けて保険業を行う者をいう。以下この号において同じ。）との間において、宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務の不履行により買主に生じた損害のうち少なくとも当該返還債務の不履行に係る手付金等の額に相当する部分を当該保険事業者がうめることを約する保証保険契約を締結し、かつ、保険証券又はこれに代わるべき書面を買主に交付すること。
２ 前項第1号の規定による保証委託契約は、銀行等が次の各号に掲げる要件に適合する保証契約を買主との間において成立させることを内容とするものでなければならない。
一 保証債務が、少なくとも宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務の全部を保証するものであること。
二 保証すべき手付金等の返還債務が、少なくとも宅地建物取引業者が受領した手付金等に係る宅地又は建物の引渡しまでに生じたものであること。
３ 第1項第2号の規定による保証保険契約は、次の各号に掲げる要件に適合するものでなければならない。
一 保険金額が、宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額（既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額）に相当する金額であること。
二 保険期間が、少なくとも保証保険契約が成立した時から宅地建物取引業者が受領した手付金等に係る宅地又は建物の引渡しまでの期間であること。
４ 宅地建物取引業者が、第1項に規定する宅地又は建物の売買を行う場合（同項ただし書に該当する場合を除く。）において、同項第1号又は第2号に掲げる措置を講じないときは、買主は、手付金等を支払わないことができる。
５ 宅地建物取引業者は、次の各号に掲げる措置に代えて、政令で定めるところにより、第1項に規定する買主の承諾を得て、電磁的方法であつて当該各号に掲げる措置に準ずるものとして国土交通省令・内閣府令で定めるものを講じることができる。
この場合において、当該国土交通省令・内閣府令で定める措置を講じた者は、当該各号に掲げる措置を講じたものとみなす。
一 第1項第1号に掲げる措置のうち、当該保証委託契約に基づいて当該銀行等が手付金等の返還債務を連帯して保証することを約する書面を買主に交付する措置
二 第1項第2号に掲げる措置のうち、保険証券に代わるべき書面を買主に交付する措置
② ☓
「A又はCのいずれかが保全措置を講ずることにより」の部分が誤り。
保全措置を講ずる義務があるのは、売主のAである。代理業者ではない。
③ 〇
そのとおり。
宅建業者に売却する場合、プロとプロの取引である。よって保全措置を講じなくてよい。
このカテゴリーで学習している「宅建業者が売主の場合の規制」において、大前提は消費者保護である。
不動産のことを良く知らない消費者を守るための規制である。
プロなら保護のハードルは低くなるのである。
条文を掲載するが、
宅地建物取引業法第41条（未完成物件の手付金保全措置の規定）
宅地建物取引業法第41条の2（完成物件の手付金保全措置の規定）
である。２つとも、宅建業者間の取引では適用除外である。
宅地建物取引業法第78条（適用の除外）
この法律の規定は、国及び地方公共団体には、適用しない。
２ 第33条の2及び第37条の2から第43条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。
④ ☓
保全措置を講じなければならない。
まず未完成物件である。
そして売買代金は4000万円である。
4000万円の5%は200万円である。これを超える手付金等を受領するには保全措置を講じなければならない。
問題文では手付金100万円と中間金200万円、合わせて300万円受領しようとしている。
受領する前に保全措置を講じなければならない。
宅地建物取引業法第41条1項本文及び但書（手付金等の保全）
宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、次の各号のいずれかに掲げる措置を講じた後でなければ、買主から手付金等（代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもつて授受される金銭で代金に充当されるものであつて、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものをいう。以下同じ。）を受領してはならない。
ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額（既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額）が代金の額の百分の五以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。
正解 ③
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