宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間でマンション (代金3,000万円) の売買契約を締結しようとする場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この間において「法」という。)の規定によれば、正しいものはいくつあるか。（平成２９年出題 問３１）
ア Bは自ら指定した自宅においてマンションの買受けの申込みをした場合においても、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行うことができる。
イ BがAに対し、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行った場合、その効力は、当該書面をAが受け取った時に生じることとなる。
ウ Aは、Bとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について300万円とする特約を定めた場合、加えて、損害賠償の予定額を600万円とする特約を定めることができる。
① 一つ
② 二つ
③ 三つ
④ なし
ア ☓
クーリングオフできない。
買主が自ら「自宅に来てください。そこで申込します」と言っているのである。
冷静に、申込の決断をしたものとなる。
事務所等で、申込をした場合も、「買主自らの意思で、事務所に赴いている」ため、冷静に申込の判断をしたものとなる。
宅建業者がアポなしで、ガンガン買主の自宅に訪問して、申込を迫った訳ではないのである。
宅地建物取引業法施行規則第16条の5（法第37条の2第1項の国土交通省令・内閣府令で定める場所）
法第37条の2第1項の国土交通省令・内閣府令で定める場所は、次に掲げるものとする。
一 次に掲げる場所のうち、法第31条の3第1項の規定により同項に規定する宅地建物取引士を置くべきもの
イ 当該宅地建物取引業者の事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するもの
ロ 当該宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲を案内所（土地に定着する建物内に設けられるものに限る。ニにおいて同じ。）を設置して行う場合にあつては、その案内所
ハ 当該宅地建物取引業者が他の宅地建物取引業者に対し、宅地又は建物の売却について代理又は媒介の依頼をした場合にあつては、代理又は媒介の依頼を受けた他の宅地建物取引業者の事務所又は事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するもの
ニ 当該宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介の依頼をし、かつ、依頼を受けた宅地建物取引業者がその代理又は媒介を案内所を設置して行う場合にあつては、その案内所
ホ 当該宅地建物取引業者（当該宅地建物取引業者が他の宅地建物取引業者に対し、宅地又は建物の売却について代理又は媒介の依頼をした場合にあつては、代理又は媒介の依頼を受けた他の宅地建物取引業者を含む。）が法第31条の3第1項の規定により同項に規定する宅地建物取引士を置くべき場所（土地に定着する建物内のものに限る。）で宅地又は建物の売買契約に関する説明をした後、当該宅地又は建物に関し展示会その他これに類する催しを土地に定着する建物内において実施する場合にあつては、これらの催しを実施する場所
二 当該宅地建物取引業者の相手方がその自宅又は勤務する場所において宅地又は建物の売買契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合にあつては、その相手方の自宅又は勤務する場所
イ ☓
クーリングオフの効力発生の時期は、「発信」したときに効果が生じる発信主義である。
問題文のような、相手方に到達したときに効果が生じる到達主義ではない。
宅地建物取引業法第37条の2（事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等）
宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所（以下この条において「事務所等」という。）以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主（事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。）は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除（以下この条において「申込みの撤回等」という。）を行うことができる。
この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。
一 買受けの申込みをした者又は買主（以下この条において「申込者等」という。）が、国土交通省令・内閣府令の定めるところにより、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その告げられた日から起算して八日を経過したとき。
二 申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払つたとき。
２ 申込みの撤回等は、申込者等が前項前段の書面を発した時に、その効力を生ずる。
３ 申込みの撤回等が行われた場合においては、宅地建物取引業者は、申込者等に対し、速やかに、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。
４ 前3項の規定に反する特約で申込者等に不利なものは、無効とする。
ウ ☓
問題文のような特約を定めることはできない。
宅建業者が自ら売主となり、買主が非業者である場合、損害賠償及び違約金の合計額は、売買代金の２０％を超えてはならない。
問題文の物件は、売買代金3000万円である。損害賠償予定額と違約金の額が、600万円までであれば、有効である。
しかし、問題文の宅建業者は、違約金を300万円、損害賠償予定額を600万円、合わせて900万円の特約を定めようとしている。これは法律に定められた上限額600万円を超えるので、このような特約はできない。
宅地建物取引業法第38条（損害賠償額の予定等の制限）
宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
２ 前項の規定に反する特約は、代金の額の十分の二をこえる部分について、無効とする。
上記により正しい記述はない。
正解 ④
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