宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建物の売買契約を締結する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この間において「法」という。)及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。（平成２０年出題 問４０）
① Bが契約の履行に着手するまでにAが売買契約の解除をするには、手付の3倍に当たる額をBに現実に提供しなければならないとの特約を定めることができる。
② Aの違約によりBが受け取る違約金を売買代金の額の10分の3とするとの特約を定めることができる。
③ Bから法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる売買契約の解除があった場合でも、Aが契約の履行に着手していれば、AはBに対して、それに伴う損害賠償を請求することができる。
④ Aは、建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、 Bが契約不適合を通知すべき期間として、引渡しの日から2年で、かつ、Bが契約不適合を知った時から30日以内とする特約を定めることができる。
① 〇
特約は有効である。
宅建業者が自ら売主となり、買主が非業者である場合、手付解除の規定は、原則として民法の解約手付の規定より買主に不利な特約は無効となる。
しかし、宅建業者からの手付解除に、手付額の３倍相当額が必要といった特約は、法律の規定より買主に有利である。
よって有効となる。
宅地建物取引業法第39条（手付の額の制限等）
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二を超える額の手付を受領することができない。
２ 宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであつても、買主はその手付を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。
３ 前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。
民法第557条（手付）
１．買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。
２．第545条第4項の規定は、前項の場合には、適用しない。
民法第545条第4項
解除権の行使は、損害賠償の請求を妨げない。
② ☓
問題文のような特約を定めることはできない。
宅建業者が自ら売主となる場合、損害賠償の予定額と違約金の合計額は売買代金の10分の2（20%）までと定められています。問題文は30%の額を定めようとしている。
このような特約はできない。
宅地建物取引業法第38条（損害賠償額の予定等の制限）
宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
２ 前項の規定に反する特約は、代金の額の十分の二をこえる部分について、無効とする。
③ ☓
宅建業者は損害賠償を請求できない。
クーリングオフによる契約解除の結果、宅建業者に損害が発生していたとしても、宅建業者は損害賠償を請求できない。
条文にしっかり書いてある。
宅地建物取引業法第37条の2（事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等）
宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所（以下この条において「事務所等」という。）以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主（事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。）は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除（以下この条において「申込みの撤回等」という。）を行うことができる。
この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。
一 買受けの申込みをした者又は買主（以下この条において「申込者等」という。）が、国土交通省令・内閣府令の定めるところにより、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その告げられた日から起算して八日を経過したとき。
二 申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払つたとき。
２ 申込みの撤回等は、申込者等が前項前段の書面を発した時に、その効力を生ずる。
３ 申込みの撤回等が行われた場合においては、宅地建物取引業者は、申込者等に対し、速やかに、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。
４ 前3項の規定に反する特約で申込者等に不利なものは、無効とする。
④ ☓
問題文のような特約を定めることはできない。
問題文の契約不適合責任の通知期間の定め「Bが契約不適合を知った時から30日以内とする」は、民法の規定の「買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知」の規定より、買主に不利である。
このような規定は無効となり、民法の原則の規定が適用されることになる。
宅地建物取引業法第40条（担保責任についての特約の制限）
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第５６６条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
２ 前項の規定に反する特約は、無効とする。
民法第566条（目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限）
売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。
正解 ①
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