宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間でマンション(代金4,000万円) の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この間において「法」という。)の規定に違反しないものはどれか。（令和７年出題 問３２）
① Aは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際にBから 手付金200万円を受領し、さらに建築工事中に200万円を中間金として受領した後、当該手付金と中間金について法第41条に定める保全措置を講じた。
② Aは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、法第41条の2に定める保全措置を講じることなくBから手付金400万円を受領した。
③ Aは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際にBから手付金500万円を受領したが、Bに債務不履行がないにもかかわらず当該手付金 500万円を返還して、契約を一方的に解除した。
④ Aは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を 1,000万円とする特約を定めた。
① 違反である。
中間金を受領する前に保全措置を講じなければならない。
問題文を順を追ってみていこう。
まず、未完成物件で、売買代金が4,000万円である。
手付金を200万円受領したとある。
完成物件の場合、売買代金の5%を超える手付金等を受領するには、保全措置が必要だ。
200万円は5%ギリギリである。
この時点では保全措置を講じる必要はない。
その後、中間金で200万円受領しようとしている。
この場合、先の手付金と中間金を合わせると400万円だ。
売買代金の5%を超えるため、この中間金を受領する前に保全措置を講じる必要がある。
従って、中間金200万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
宅地建物取引業法第41条1項本文及び但書（手付金等の保全）
宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、次の各号のいずれかに掲げる措置を講じた後でなければ、買主から手付金等（代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもつて授受される金銭で代金に充当されるものであつて、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものをいう。以下同じ。）を受領してはならない。
ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額（既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額）が代金の額の百分の五以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。
② 違反ではない。
保全措置は必要ない。
完成物件である。売買代金は4000万円であり、保全措置が必要な金額は、売買代金の10%を超える額若しくは1000万円以下のいずれか低い方である。
問題文では、400万円受領したとある。
売買代金の10%は、400万円だから、ギリギリで保全措置を講じなくて良い額である。
宅地建物取引業法第41条の2第1項本文及び但書
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買（前条第1項に規定する売買を除く。）に関しては、同項第1号若しくは第2号に掲げる措置を講じた後又は次の各号に掲げる措置をいずれも講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはならない。
ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額（既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額）が代金の額の十分の一以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。
③ 違反である。
宅建業者自ら売主となり、買主が非業者である場合、手付金は解約手付とみなされる。
宅建業者が手付解除をしたいのであれば、受領した手付金相当額を買主に返すのでは足りない。
当該宅地建物取引業者は受領した手付金額、その倍額を現実に提供しないと、契約の解除をすることができない。
宅地建物取引業法第39条（手付の額の制限等）
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二を超える額の手付を受領することができない。
２ 宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであつても、買主はその手付を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。
３ 前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。
民法第557条（手付）
１．買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。
２．第545条第4項の規定は、前項の場合には、適用しない。
民法第545条第4項
解除権の行使は、損害賠償の請求を妨げない。
④ 違反である。
1000万円の損害賠償の予定額は、法律の規定をオーバーしている。
宅建業者が自ら売主となる場合、損害賠償の予定額と違約金の合計額は売買代金の10分の2（20%）までと定められています。4000万円の20%は800万円になるため、合計800万円までの設定が認められます。
しかし問題文の宅建業者は1000万円としている。
この特約は違反であり、800万円を超えた200万円の部分は無効となる。
宅地建物取引業法第38条（損害賠償額の予定等の制限）
宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
２ 前項の規定に反する特約は、代金の額の十分の二をこえる部分について、無効とする。
正解 ②
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