宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でないBとの間で宅地(代金 2,000万円)の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。（平成２２年出題 問４０）
① Aは、当該宅地が、種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、Bが契約不適合をAに通知すべき期間を当該宅地の引渡しの日から3年とする特約をすることができる。
② Aは、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償 の予定額を300万円とし、かつ、違約金を300万円とする特約をすることができる。
③ Aは、Bの承諾がある場合においても、「Aが契約の履行に着手した後であっても、Bは手付を放棄して、当該売買契約を解除することが「できる」旨の特約をすることができない。
④ 当該宅地が、Aの所有に属しない場合、Aは、当該宅地を取得する契約を締結し、その効力が発生している場合においても、当該宅地の引渡しを受けるまでは、Bとの間で売買契約を締結することができない。
① 〇
買主が契約不適合を売主に通知すべき期間を当該宅地の引渡しの日から3年とする特約をすることができる。
宅建業者が自ら売主となり、買主が非業者である場合、契約不適合責任は、原則として民法の規定より買主に不利な特約は無効となる。
唯一の例外は、「通知期間についてその目的物の引渡しの日から２年以上となる特約をする場合」である。
２年以上と規定されているので、３年という特約は有効である。
宅地建物取引業法第40条（担保責任についての特約の制限）
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第５６６条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
２ 前項の規定に反する特約は、無効とする。
民法第566条（目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限）
売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。
② ☓
損害賠償の予定額と違約金の合計額を600万円とする特約は無効である。
宅建業者が自ら売主となる場合、損害賠償の予定額と違約金の合計額は売買代金の10分の2（20%）までと定められています。2,000万円の20%は400万円になるため、合計400万円までの設定しか認められません。
宅地建物取引業法第38条（損害賠償額の予定等の制限）
宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
２ 前項の規定に反する特約は、代金の額の十分の二をこえる部分について、無効とする。
③ ☓
問題文のような特約は認められる。
宅建業法の規定では、宅地建物取引業者が自ら売主となる場合、受領した手付は、その性質（証約手付や違約手付など）にかかわらず「解約手付」とみなされます。そのため、相手方（売主または買主）が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄して、売主は手付の倍額を償還して、それぞれ契約の解除をすることができます。
これより買主に不利な特約は無効である。
しかし、問題文では「売主が契約の履行に着手した後であっても手付解除を認める」としている。
これは、法律の規定より、買主に有利である。
よってこのような特約は認められる。
宅地建物取引業法第39条（手付の額の制限等）
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二を超える額の手付を受領することができない。
２ 宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであつても、買主はその手付を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。
３ 前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。
④ ☓
契約を締結することができる。
宅建業者が自己に所有権を有さない不動産を売却する際、その不動産について契約か予約をしていれば、売買契約を締結できることになっている。
更に、その予約や契約にも「効力の発生が条件（停止条件など）に係るものでないこと」などの重要な例外制限があるため、単に契約や予約をしているだけでは締結できない場合もあり得る。
問題文では「売主は、当該宅地を取得する契約を締結し、その効力が発生している場合において」としていて、契約を締結し、その効力も発生している。
よって契約を締結できる。
宅地建物取引業法第33条の2（自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限）
宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約（予約を含む。）を締結してはならない。
ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
一 宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得する契約（予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く。）を締結しているときその他宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得できることが明らかな場合で国土交通省令・内閣府令で定めるとき。
二 当該宅地又は建物の売買が第41条第1項に規定する売買に該当する場合で当該売買に関して同項第1号又は第2号に掲げる措置が講じられているとき
正解 ①
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