Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金 2,000万円で売却する売 買契約(以下この間において「本件契約」という。) を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この間において「法」という。)の規定に違反しないものはどれか。（平成３０年出題 問２９）
① A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、Aは、本件契約の成立後、法第37条の規定により交付すべき書面を作成し、記名は宅地建物取引士ではない者が行い、これをBに交付した。
② A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。
③ Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、Aは、本件契約の締結に際して、 500万円の手付を受領した。
④ Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、本件契約の目的物である建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しないときに、Bが契約の解除又は損害賠償の請求をするためには、Bは建物の引渡しの日から1年以内に契約不適合についてAに通知しなければならないものとする旨の特約を定めた。
① 違反である。
３７条書面への記名は宅地建物取引士でなければならない。
必ずしも「専任」の宅地建物取引士でなくても良いので、ここで覚えておこう。
宅地建物取引業法の第37条第3項
３ 宅地建物取引業者は、前2項の規定により交付すべき書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名させなければならない。
② 違反ではない。
宅建業者同士の取引なので、適用除外であり、問題文のような特約は認められる。
宅建業者が自ら売主となり買主が非業者である場合、損害賠償の予定額と違約金の合計額は売買代金の10分の2（20%）までと定められています。2,000万円の20%は400万円になるため、合計400万円までの設定しか認められません。
しかし、問題文の買主は宅建業者である。プロとプロの取引である。
適用除外となる。
宅地建物取引業法第78条（適用の除外）
この法律の規定は、国及び地方公共団体には、適用しない。
２ 第33条の2及び第37条の2から第43条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。
宅地建物取引業法第38条（損害賠償額の予定等の制限）
宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
２ 前項の規定に反する特約は、代金の額の十分の二をこえる部分について、無効とする。
③ 違反である。
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の20%を超える額の手付を受領することができない。
宅建業者が自ら売主となり買主が非業者である場合、宅建業者が受領できる手付額は売買代金の10分の2（20%）までと定められています。2,000万円の20%は400万円になるため、合計400万円までの設定しか認められません。
問題文は500万円の手付を受け取ったとあるので、違反である。
宅地建物取引業法第39条（手付の額の制限等）
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二を超える額の手付を受領することができない。
２ 宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであつても、買主はその手付を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。
３ 前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。
④ 違反である。
宅建業者が自ら売主となり、買主が非業者である場合、契約不適合責任は、原則として民法の規定より買主に不利な特約は無効となる。
唯一の例外は、「通知期間についてその目的物の引渡しの日から２年以上となる特約をする場合」である。
２年以上と規定されているので、引渡しの日から1年という特約は定められない。
宅地建物取引業法第40条（担保責任についての特約の制限）
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第５６６条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
２ 前項の規定に反する特約は、無効とする。
民法第566条（目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限）
売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。
正解 ②
過去問演習を繰り返していると「本当にこの勉強法で合っているのか」と不安になる瞬間が必ずあります。そこで、管理者が実務30年の経験と三冠資格（宅建・マン管・管業）を一発合格したノウハウを凝縮した本館ブログの「宅建試験に独学で合格する勉強法と必要勉強時間」でまとめています。
悩む時間を減らし、最短ルートで合格を掴み取りたい方は、是非参考にしてください。
そもそも「宅建業者が売主の場合の規制」の基本が怪しい…という方は、わかりやすく解説したこちらの講義記事（ライブドアブログへ移動します）を先に読んでおくと、過去問の正解率がグッと上がりますよ！
