宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。（平成２９年出題 問２７）
ア 売買契約において、宅地の種類又は品質に関して契約不適合を担保すべき責任に関し、Bがその不適合をAに通知すべき期間を引渡しの日から2年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。
イ 売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による不適合についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
ウ Aが契約不適合担保責任を負う期間内においては、損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。
① 一つ
② 二つ
③ 三つ
④ なし
ア ☓
特約は有効である。
宅建業者が自ら売主となり、買主が非業者である場合、契約不適合責任は、原則として民法の規定より買主に不利な特約は無効となる。
唯一の例外は、「通知期間についてその目的物の引渡しの日から２年以上となる特約をする場合」である。
２年以上と規定されているので、引渡しの日から２年間という特約は有効である。
宅地建物取引業法第40条（担保責任についての特約の制限）
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第５６６条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
２ 前項の規定に反する特約は、無効とする。
民法第566条（目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限）
売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。
イ 〇
そのとおり。
無効となる。
宅建業者が自ら売主となり、買主が非業者である場合、契約不適合責任は、原則として民法の規定より買主に不利な特約は無効となる。
契約不適合責任は売主の無過失責任である。売主に過失がなくても、責任を負うのである。
従って問題文の「売主の責めに帰すべき事由による不適合についてのみ責任を負う」は、民法の規定より買主に不利である。
また、問題アの解説で期間について触れたが、問題文の特約は「引渡しの日から1年間担保責任を負う」というのは、こちらも宅建業法の規定より買主に不利である。
従ってこの特約は無効である。
宅地建物取引業法第40条（担保責任についての特約の制限）
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第５６６条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
２ 前項の規定に反する特約は、無効とする。
民法第566条（目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限）
売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。
ウ ☓
特約は無効である。
宅建業者が自ら売主となり、買主が非業者である場合、契約不適合責任は、原則として民法の規定より買主に不利な特約は無効となる。
民法の契約不適合責任の条文を反対解釈すれば、「買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知すれば、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができる」のであり、これより買主に不利な特約は無効である。
宅地建物取引業法第40条（担保責任についての特約の制限）
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第５６６条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
２ 前項の規定に反する特約は、無効とする。
民法第566条（目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限）
売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。
上記により正しい記述は１つである。
正解 ①
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