宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者Bの媒介により、宅地建物取引業者ではない買主Cとの間で宅地の売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。（令和７年出題 問４０）
ア Cは、Bの事務所で買受けの申込みを行い、その3日後に、Cの自宅 近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、 クーリングオフによる契約の解除はできない。
イ AとCの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Cは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。
ウ Cは、Bからの提案によりCの自宅で買受けの申込みを行ったが、クーリングオフについては告げられず、その 10日後に、Aの事務所で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。
エ クーリング・オフについてCに告げる書面には、Aの商号又は名称及び住所並びに免許証番号を記載しなければならないが、Bの商号又は名称及び住所並びに免許証番号の記載は必要ない。
① 一つ
② 二つ
③ 三つ
④ なし
ア 〇
そのとおり。
買主は、売主が媒介を依頼した宅建業者の事務所で申込をしている。この場所は「国土交通省令・内閣府令で定める場所」となり、クーリングオフはできない場所である。
つまり、買主はクーリングオフできない場所で申込をしたのだ。
自らの意思で、媒介業者の事務所に赴いている。冷静に申込を決断したといえる。
よってクーリングオフできない。
宅地建物取引業法施行規則第16条の5（法第37条の2第1項の国土交通省令・内閣府令で定める場所）
法第37条の2第1項の国土交通省令・内閣府令で定める場所は、次に掲げるものとする。
一 次に掲げる場所のうち、法第31条の3第1項の規定により同項に規定する宅地建物取引士を置くべきもの
イ 当該宅地建物取引業者の事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するもの
ロ 当該宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲を案内所（土地に定着する建物内に設けられるものに限る。ニにおいて同じ。）を設置して行う場合にあつては、その案内所
ハ 当該宅地建物取引業者が他の宅地建物取引業者に対し、宅地又は建物の売却について代理又は媒介の依頼をした場合にあつては、代理又は媒介の依頼を受けた他の宅地建物取引業者の事務所又は事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するもの
ニ 当該宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介の依頼をし、かつ、依頼を受けた宅地建物取引業者がその代理又は媒介を案内所を設置して行う場合にあつては、その案内所
ホ 当該宅地建物取引業者（当該宅地建物取引業者が他の宅地建物取引業者に対し、宅地又は建物の売却について代理又は媒介の依頼をした場合にあつては、代理又は媒介の依頼を受けた他の宅地建物取引業者を含む。）が法第31条の3第1項の規定により同項に規定する宅地建物取引士を置くべき場所（土地に定着する建物内のものに限る。）で宅地又は建物の売買契約に関する説明をした後、当該宅地又は建物に関し展示会その他これに類する催しを土地に定着する建物内において実施する場合にあつては、これらの催しを実施する場所
二 当該宅地建物取引業者の相手方がその自宅又は勤務する場所において宅地又は建物の売買契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合にあつては、その相手方の自宅又は勤務する場所
イ 〇
そのとおり。無効となる。
クーリングオフの効力発生の時期は、「発信」したときに効果が生じる発信主義である。相手方に到達したときに効果が生じる到達主義ではない。
クーリングオフを到達主義にする特約は、買主に不利な特約の為、無効となる。
条文にもはっきり書いてある。
宅地建物取引業法第37条の2（事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等）
宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所（以下この条において「事務所等」という。）以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主（事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。）は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除（以下この条において「申込みの撤回等」という。）を行うことができる。
この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。
一 買受けの申込みをした者又は買主（以下この条において「申込者等」という。）が、国土交通省令・内閣府令の定めるところにより、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その告げられた日から起算して八日を経過したとき。
二 申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払つたとき。
２ 申込みの撤回等は、申込者等が前項前段の書面を発した時に、その効力を生ずる。
３ 申込みの撤回等が行われた場合においては、宅地建物取引業者は、申込者等に対し、速やかに、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。
４ 前3項の規定に反する特約で申込者等に不利なものは、無効とする。
ウ ☓
クーリングオフできる。
問題文をよく読んでほしい。
「媒介業者Bからの提案により」買主の自宅で申込をしている。
施行規則に定められている「買主の自宅・勤務先」の要件が成立するためには、「買主自ら申出る」必要がある。
問題文からは、告知もされていないため、８日間の期限もスタートしていない。
よってクーリングオフできる。
宅地建物取引業法施行規則第16条の5（法第37条の2第1項の国土交通省令・内閣府令で定める場所）
法第37条の2第1項の国土交通省令・内閣府令で定める場所は、次に掲げるものとする。
一 次に掲げる場所のうち、法第31条の3第1項の規定により同項に規定する宅地建物取引士を置くべきもの
イ 当該宅地建物取引業者の事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するもの
ロ 当該宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲を案内所（土地に定着する建物内に設けられるものに限る。ニにおいて同じ。）を設置して行う場合にあつては、その案内所
ハ 当該宅地建物取引業者が他の宅地建物取引業者に対し、宅地又は建物の売却について代理又は媒介の依頼をした場合にあつては、代理又は媒介の依頼を受けた他の宅地建物取引業者の事務所又は事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するもの
ニ 当該宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介の依頼をし、かつ、依頼を受けた宅地建物取引業者がその代理又は媒介を案内所を設置して行う場合にあつては、その案内所
ホ 当該宅地建物取引業者（当該宅地建物取引業者が他の宅地建物取引業者に対し、宅地又は建物の売却について代理又は媒介の依頼をした場合にあつては、代理又は媒介の依頼を受けた他の宅地建物取引業者を含む。）が法第31条の3第1項の規定により同項に規定する宅地建物取引士を置くべき場所（土地に定着する建物内のものに限る。）で宅地又は建物の売買契約に関する説明をした後、当該宅地又は建物に関し展示会その他これに類する催しを土地に定着する建物内において実施する場合にあつては、これらの催しを実施する場所
二 当該宅地建物取引業者の相手方がその自宅又は勤務する場所において宅地又は建物の売買契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合にあつては、その相手方の自宅又は勤務する場所
エ 〇
そのとおり。
告知書には、売主業者Aの商号又は名称及び住所並びに免許証番号を記載しなければならないが、媒介業者Bの商号又は名称及び住所並びに免許証番号の記載は必要ない。
施行規則を引用します。告知書に記載する内容は、把握しておいてください。
宅地建物取引業法施行規則第16条の6（申込みの撤回等の告知）
法第37条の2第1項第1号の規定により申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げるときは、次に掲げる事項を記載した書面を交付して告げなければならない。
一 買受けの申込みをした者又は買主の氏名（法人にあつては、その商号又は名称）及び住所
二 売主である宅地建物取引業者の商号又は名称及び住所並びに免許証番号
三 告げられた日から起算して八日を経過する日までの間は、宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払つた場合を除き、書面により買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除を行うことができること。
四 前号の買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除があつたときは、宅地建物取引業者は、その買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができないこと。
五 第3号の買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除は、買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除を行う旨を記載した書面を発した時に、その効力を生ずること。
六 第3号の買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除があつた場合において、その買受けの申込み又は売買契約の締結に際し手付金その他の金銭が支払われているときは、宅地建物取引業者は、遅滞なく、その全額を返還すること。
上記により正しい記述は３つである。
正解 ③
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