宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は貸主Bから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者C(消費税課税事業者) は借主Dから建物の貸借の媒介の依頼を受け、BとDとの間で、1か月分の借賃を12万円 (消費税等相当額を含まない。)とする賃貸借契約(以下この間において「本件契約」という。)を成立させた場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。なお、長期の空家等の貸借 の媒介又は代理における特例については考慮しないものとする。（令和５年出題 問３４）
ア 本件契約が建物を住居として貸借する契約である場合に、Cは、媒介の依頼を受けるに当たってDから承諾を得ないまま、132,000円の報酬を受領した。
イ AはBから事前に特別な広告の依頼があったので、依頼に基づく大手新聞掲載広告料金に相当する額をBに請求し、受領した。
ウ CはDに対し、賃貸借契約書の作成費を、Dから限度額まで受領した 媒介報酬の他に請求して受領した。
エ 本件契約が建物を事務所として貸借する契約である場合に、報酬として、AはBから132,000円を、CはDから 132,000円をそれぞれ受領した。
① 一つ
② 二つ
③ 三つ
④ 四つ
ア 違反である。
居住用建物の賃貸借の媒介で、依頼者の一方（片方）から1ヶ月分の家賃相当額（上限）を受け取るには、その方からの事前の承諾が必要である。ただし、貸主・借主の双方から受け取る合計額は、全体で1ヶ月分の家賃相当額が上限となります。
国土交通大臣の告示（宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額・報酬規定第三）
第三 貸借の媒介に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、当該宅地又は建物の借賃(当該貸借に係る課税資産の譲渡等につき課されるべき消費税額及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。)の一月分に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の二分の一に相当する金額以内とする。
イ 違反ではない。
宅地建物取引業者が報酬とは別に広告料を受領できるのは、「依頼者の依頼によって特別な広告を行った場合」には、広告料を受領できる。あくまでも「特別な広告」である。
通常の広告は、報酬のなかに含まれていると解釈されている。
国土交通大臣の告示（宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額・報酬規定第六）
第六 第一から第五までの規定によらない報酬の受領の禁止
宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関し、第一から第五までの規定によるほか、報酬を受けることができない。ただし、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額及び当該代理又は媒介に係る消費税額及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する額については、この限りでない。
特に依頼者から広告を行うことの依頼があり、その費用の負担につき事前に依頼者の承諾があった場合又はこれと同視することのできるような事後において依頼者が広告を行ったこと及びその費用の負担につき全く異議なくこれを承諾した場合に限り、広告の料金に相当する額の金員を受領することができるものと解すべきである。
（東京高裁昭和57年９月28日判決）
ウ 違反である。
契約書作成費は、報酬とは別に受領することはできない。
宅建業者が報酬とは別に、金銭を受領できるのは下記の２つである。
１．特別費用
宅建業者は、依頼者の特別な依頼に基づいて遠隔地の現地調査などの特別費用を要する場合、事前にその負担についての承諾（合意）を得ていれば、法定の仲介手数料（報酬）とは別にその実費相当額を受領することができます。
国土交通省ガイドライン 「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」
第４６条第１項関係 (10) 告示第十一（告示第二から第十までの規定によらない報酬の受領の禁止）関係
② この規定には、宅地建物取引業者が依頼者の特別の依頼により行う遠隔地における現地調査や空家の特別な調査等に要する実費の費用に相当する額の金銭を依頼者から提供された場合にこれを受領すること等依頼者の特別の依頼により支出を要する特別の費用に相当する額の金銭で、その負担について事前に依頼者の承諾があるものを別途受領することまでも禁止する趣旨は含まれていない。
２．特別広告費用
宅建業者は、依頼者の「特別な依頼」によって行う広告や、それに伴い特別に費用がかかる場合、事前に依頼者の承諾を得ていれば、法令で定められた報酬限度額とは別にその広告料金（実費）を受領できます。
国土交通大臣の告示（宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額・報酬規定第六）
第六 第一から第五までの規定によらない報酬の受領の禁止
宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関し、第一から第五までの規定によるほか、報酬を受けることができない。ただし、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額及び当該代理又は媒介に係る消費税額及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する額については、この限りでない。
特に依頼者から広告を行うことの依頼があり、その費用の負担につき事前に依頼者の承諾があった場合又はこれと同視することのできるような事後において依頼者が広告を行ったこと及びその費用の負担につき全く異議なくこれを承諾した場合に限り、広告の料金に相当する額の金員を受領することができるものと解すべきである。
（東京高裁昭和57年９月28日判決）
エ 違反である。
賃貸借の媒介の場合、１つの取引で、宅建業者が依頼者から受け取れる報酬額の上限は、承諾がある場合でも、「１月分の賃料＋その消費税額」までである。
問題文はその上限を超えて、「２月分の賃料＋その消費税額」を受け取っている。
違反である。
報酬規定を考える際、宅建業者が複数関与する場合には、「１つの取引で貰える上限額」の範囲内で、宅建業者間で話し合いで各自受取額を決める。
国土交通大臣の告示（宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額・報酬規定第三）
第三 貸借の媒介に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、当該宅地又は建物の借賃(当該貸借に係る課税資産の譲渡等につき課されるべき消費税額及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。)の一月分に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の二分の一に相当する金額以内とする。
上記により違反する項目は３つである。
正解 ③
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