宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)が受け取ることができる報酬についての次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、長期の空家等の貸借の媒介又は代理における特例については考慮しないものとする。（令和４年出題 問２７）
① Aが、Bから売買の媒介を依頼され、Bからの特別の依頼に基づき、遠隔地への現地調査を実施した。その際、 当該調査に要する特別の費用について、Bが負担することを事前に承諾していたので、 Aは媒介報酬とは別に、当該調査に要した特別の費用相当額を受領することができる。
② Aが、居住用建物について、貸主Bから貸借の媒介を依頼され、この媒介が使用貸借に係るものである場合は、 当該建物の通常の借賃をもとに報酬の限度額が定まるが、その算定に当たっては、不動産鑑定業者の鑑定評価を求めなければならない。
③ Aが居住用建物の貸主B及び借主Cの双方から媒介の依頼を受けるに当たって、依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、借賃の1 か月分の0.55 倍に相当する金額以内である。ただし、媒介の依頼を受け るに当たって、依頼者から承諾を得ている場合はこの限りではなく、双 方から受けることのできる報酬の合計額は借賃の1か月分の1.1倍に相当する金額を超えてもよい。
④ Aは、土地付建物について、売主 Bから媒介を依頼され、代金600万円 (消費税等相当額を含み、土地代金は160万円である。) で契約を成立 させた。Aは、媒介契約の締結に際しあらかじめ、低廉な空家等の売買の媒介における特例に定める上限の範囲内で、報酬額についてBに対して説明し、合意を得た。 この場合、 Aが媒介に要する費用を勘案して、Bから受領できる報酬の限度額は25万800円である。
① 〇
そのとおり。
報酬以外で、支出した特別費用を、依頼者から受領できる事例は、下記の２つである。
１．特別費用
宅建業者は、依頼者の特別な依頼に基づいて遠隔地の現地調査などの特別費用を要する場合、事前にその負担についての承諾（合意）を得ていれば、法定の仲介手数料（報酬）とは別にその実費相当額を受領することができます。
国土交通省ガイドライン 「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」
第４６条第１項関係 (10) 告示第十一（告示第二から第十までの規定によらない報酬の受領の禁止）関係
② この規定には、宅地建物取引業者が依頼者の特別の依頼により行う遠隔地における現地調査や空家の特別な調査等に要する実費の費用に相当する額の金銭を依頼者から提供された場合にこれを受領すること等依頼者の特別の依頼により支出を要する特別の費用に相当する額の金銭で、その負担について事前に依頼者の承諾があるものを別途受領することまでも禁止する趣旨は含まれていない。
２．特別広告費用
宅建業者は、依頼者の「特別な依頼」によって行う広告や、それに伴い特別に費用がかかる場合、事前に依頼者の承諾を得ていれば、法令で定められた報酬限度額とは別にその広告料金（実費）を受領できます。
国土交通大臣の告示（宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額・報酬規定第六）
第六 第一から第五までの規定によらない報酬の受領の禁止
宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関し、第一から第五までの規定によるほか、報酬を受けることができない。ただし、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額及び当該代理又は媒介に係る消費税額及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する額については、この限りでない。
特に依頼者から広告を行うことの依頼があり、その費用の負担につき事前に依頼者の承諾があった場合又はこれと同視することのできるような事後において依頼者が広告を行ったこと及びその費用の負担につき全く異議なくこれを承諾した場合に限り、広告の料金に相当する額の金員を受領することができるものと解すべきである。
（東京高裁昭和57年９月28日判決）
② ☓
「不動産鑑定業者の鑑定評価を求めなければならない」の部分が誤り。
正確には「必要に応じて不動産鑑定業者の鑑定評価を求めることとする」である。
なお、告示には「当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう」
とあり、通常は報酬計算の基準としてその物件の「通常の借賃（近隣の同等物件の家賃相場）」を用います。算定された通常の借賃1か月分を上限として、通常の賃貸借と同様に報酬を決めます。
更に必要があるときにだけ、不動産鑑定業者の鑑定評価を求めるのである。
国土交通省ガイドライン 「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」
第４６条第１項関係
１ 告示の運用について（昭和４５年建設省告示第１５５２号関係）
(3) 告示第四（宅地建物取引業者が貸借の媒介に関して受けることのできる報酬の
額）関係
② 「宅地又は建物の通常の借賃」とは、当該宅地又は建物が賃貸借される場合に通常定められる適正かつ客観的な賃料を指すものであり、その算定に当たっては、必要に応じて不動産鑑定業者の鑑定評価を求めることとする。
国土交通大臣の告示（宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額・報酬規定第三）
第三 貸借の媒介に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、当該宅地又は建物の借賃(当該貸借に係る課税資産の譲渡等につき課されるべき消費税額及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。)の一月分に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の二分の一に相当する金額以内とする。
③ ☓
借賃の1か月分の1.1倍に相当する金額を超えてはならない。
宅建業者が居住用建物の貸主及び借主の双方から媒介の依頼を受けるに当たって、依頼者の双方から受けることのできる報酬の合計額は、借賃の1 か月分の0.55 倍（税込）に相当する金額以内である。ただし、媒介の依頼を受けるに当たって、依頼者から承諾を得ている場合はこの限りではなく、双方から受けることのできる報酬の合計額は借賃の1か月分の1.1倍（税込）に相当する金額を超えてはならない。
国土交通大臣の告示（宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額・報酬規定第三）
第三 貸借の媒介に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、当該宅地又は建物の借賃(当該貸借に係る課税資産の譲渡等につき課されるべき消費税額及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。)の一月分に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の二分の一に相当する金額以内とする。
④ ☓
「低廉な空家等の売買又は交換の代理における特例」で定める報酬額は、30万円（税抜）である。
問題文の物件の代金は600万円である。800万円以下の物件の場合、「低廉な空家等の売買又は交換の代理における特例」に基づいた報酬額は、一律30万円（税抜）である。
800万円の物件の売買の媒介をした場合の報酬は、800万円☓3%+6万円=30万円（税抜）となるはずだ。
ガイドラインの書き方が難しく、読み取るのが大変だが、お時間に余裕のない方は、上記の記述だけでも抑えておいてください。
国土交通省ガイドライン 「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」
第４６条第１項関係
１ 告示の運用について（昭和４５年建設省告示第１５５２号関係）
(7) 告示第八（低廉な空家等の売買又は交換の代理における特例）関係
① この規定は、宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買又は交換の代理に関して受けることのできる報酬額の特例として、低廉な空家等の売買又は交換の代理については、告示第三の規定にかかわらず、告示第七の規定により算出した金額の２倍以内で報酬を受けることができることを定めているものである。
(6) 告示第七（低廉な空家等の売買又は交換の媒介における特例）関係
① この規定は、宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買又は交換の媒介に関して受けることのできる報酬額の特例として、低廉な空家等の売買又は交換の媒介については、告示第二の規定にかかわらず、当該媒介に要する費用を勘案して、告示第二の計算方法により算出した金額を超えて報酬を受けることができることを定めているものである。
② 「低廉な空家等」とは、売買に係る代金の額又は交換に係る宅地又は建物の価額が８００万円以下の金額の宅地又は建物をいい、当該宅地又は建物の使用の状態を問わない。
③ 「当該媒介に要する費用」とは、人件費等を含むものであり、「費用を勘案して」とは、報酬額の算出に当たって、取引の態様や難易度等に応じて当該媒介業務に要すると見込まれる費用の水準や多寡を考慮することを求めるものであって、当該費用に相当する金額を上回る報酬を受けることを禁ずる趣旨のものではない。
④ 宅地建物取引業者は、この規定に基づき告示第二の計算方法により算出した金額を超えて報酬を受ける場合には、媒介契約の締結に際しあらかじめ、この規定に定める上限の範囲内で、報酬額について依頼者に対して説明し、合意する必要があることに、特に留意すること。
正解 ①
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