宅地建物取引業者A (消費税課税事業者) が受け取ることのできる報酬額に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、長期の空家等の貸借の媒介又は代理における特例については考慮しな いものとする。（令和１年出題 問３２）
① 宅地(代金 400万円。消費税等相当額を含まない。) の売買の代理について、Aが代理契約の締結に際しあらかじめ、低廉な空家等の売買の代理における特例に定める上限の範囲内で、報酬額について売主Bに対して説明し、Bと合意していた場合には、Aは代理に要する費用を勘案して、Bから66万円を上限として報酬を受領することができる。
② 事務所(1か月の借貸110万円。消費税等相当額を含む。)の貸借の媒介について、Aは依頼者の双方から合計で110万円を上限として報酬を受領することができる。
③ 既存住宅の売買の媒介について、 Aが売主Cに対して建物状況調査を実施する者をあっせんした場合、AはCから報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない。
④ 宅地 (代金 400万円。 消費税等相当額を含まない。) の売買の媒介について、Aが媒介契約の締結に際しあらかじめ、低廉な空家等の売買の媒介における特 例に定める上限の範囲内で、報酬額について売主Dに対して説明し、Dと合意していた場合には、Aは媒介に要する費用を勘案して、Dから 198,000円を上限として報酬を受領することができる。
① 〇
そのとおり。
代理は、媒介の２倍の報酬を受け取って良いことになっている。
「低廉な空家等の売買又は交換の代理における特例」で定める報酬額は、33万円（税込）である。
問題文の物件の代金は400万円だ。800万円以下の物件の場合、「低廉な空家等の売買又は交換の代理における特例」に基づいた報酬額は、一律33万円（税込）である。
800万円の物件の売買の媒介をした場合の報酬は、800万円☓3%+6万円=30万円☓消費税＝33万円（税込）となるはずだ。
この２倍、つまり66万円が報酬として受け取れる。
報酬額について依頼者に説明し、媒介契約書で合意を取っていれば受け取ることができる。
ガイドラインの書き方が難しく、読み取るのが大変だが、お時間に余裕のない方は、上記の記述だけでも抑えておいてください。
国土交通省ガイドライン 「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」
第４６条第１項関係
１ 告示の運用について（昭和４５年建設省告示第１５５２号関係）
(7) 告示第八（低廉な空家等の売買又は交換の代理における特例）関係
① この規定は、宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買又は交換の代理に関して受けることのできる報酬額の特例として、低廉な空家等の売買又は交換の代理については、告示第三の規定にかかわらず、告示第七の規定により算出した金額の２倍以内で報酬を受けることができることを定めているものである。
(6) 告示第七（低廉な空家等の売買又は交換の媒介における特例）関係
① この規定は、宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買又は交換の媒介に関して受けることのできる報酬額の特例として、低廉な空家等の売買又は交換の媒介については、告示第二の規定にかかわらず、当該媒介に要する費用を勘案して、告示第二の計算方法により算出した金額を超えて報酬を受けることができることを定めているものである。
② 「低廉な空家等」とは、売買に係る代金の額又は交換に係る宅地又は建物の価額が８００万円以下の金額の宅地又は建物をいい、当該宅地又は建物の使用の状態を問わない。
③ 「当該媒介に要する費用」とは、人件費等を含むものであり、「費用を勘案して」とは、報酬額の算出に当たって、取引の態様や難易度等に応じて当該媒介業務に要すると見込まれる費用の水準や多寡を考慮することを求めるものであって、当該費用に相当する金額を上回る報酬を受けることを禁ずる趣旨のものではない。
④ 宅地建物取引業者は、この規定に基づき告示第二の計算方法により算出した金額を超えて報酬を受ける場合には、媒介契約の締結に際しあらかじめ、この規定に定める上限の範囲内で、報酬額について依頼者に対して説明し、合意する必要があることに、特に留意すること。
② 〇
そのとおり。
賃貸借の媒介の場合、貸主借主双方から受領できる報酬額の合計額は、賃料の1.1倍（税込）までである。
問題文の賃料は110万円（税込）だから、記述は正しい。
国土交通大臣の告示（宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額・報酬規定第三）
第三 貸借の媒介に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、当該宅地又は建物の借賃(当該貸借に係る課税資産の譲渡等につき課されるべき消費税額及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。)の一月分に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の二分の一に相当する金額以内とする。
③ 〇
そのとおり。
Aが売主Cに対して建物状況調査を実施する者をあっせんした場合、AはCから報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない。
報酬以外で、支出した特別費用を、依頼者から受領できる事例は、下記の２つである。
１．特別費用
宅建業者は、依頼者の特別な依頼に基づいて遠隔地の現地調査などの特別費用を要する場合、事前にその負担についての承諾（合意）を得ていれば、法定の仲介手数料（報酬）とは別にその実費相当額を受領することができます。
国土交通省ガイドライン 「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」
第４６条第１項関係 (10) 告示第十一（告示第二から第十までの規定によらない報酬の受領の禁止）関係
② この規定には、宅地建物取引業者が依頼者の特別の依頼により行う遠隔地における現地調査や空家の特別な調査等に要する実費の費用に相当する額の金銭を依頼者から提供された場合にこれを受領すること等依頼者の特別の依頼により支出を要する特別の費用に相当する額の金銭で、その負担について事前に依頼者の承諾があるものを別途受領することまでも禁止する趣旨は含まれていない。
２．特別広告費用
宅建業者は、依頼者の「特別な依頼」によって行う広告や、それに伴い特別に費用がかかる場合、事前に依頼者の承諾を得ていれば、法令で定められた報酬限度額とは別にその広告料金（実費）を受領できます。
国土交通大臣の告示（宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額・報酬規定第六）
第六 第一から第五までの規定によらない報酬の受領の禁止
宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関し、第一から第五までの規定によるほか、報酬を受けることができない。ただし、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額及び当該代理又は媒介に係る消費税額及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する額については、この限りでない。
特に依頼者から広告を行うことの依頼があり、その費用の負担につき事前に依頼者の承諾があった場合又はこれと同視することのできるような事後において依頼者が広告を行ったこと及びその費用の負担につき全く異議なくこれを承諾した場合に限り、広告の料金に相当する額の金員を受領することができるものと解すべきである。
（東京高裁昭和57年９月28日判決）
④ ☓
33万円（税込）を受け取れる。
「低廉な空家等の売買又は交換の代理における特例」で定める報酬額は、33万円（税込）である。
問題文の物件の代金は400万円だ。800万円以下の物件の場合、「低廉な空家等の売買又は交換の代理における特例」に基づいた報酬額は、一律33万円（税込）である。
800万円の物件の売買の媒介をした場合の報酬は、800万円☓3%+6万円=30万円☓消費税＝33万円（税込）となるはずだ。
報酬額について依頼者に説明し、媒介契約書で合意を取っていれば受け取ることができる。
ガイドラインの書き方が難しく、読み取るのが大変だが、お時間に余裕のない方は、上記の記述だけでも抑えておいてください。
国土交通省ガイドライン 「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」
第４６条第１項関係
１ 告示の運用について（昭和４５年建設省告示第１５５２号関係）
(7) 告示第八（低廉な空家等の売買又は交換の代理における特例）関係
① この規定は、宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買又は交換の代理に関して受けることのできる報酬額の特例として、低廉な空家等の売買又は交換の代理については、告示第三の規定にかかわらず、告示第七の規定により算出した金額の２倍以内で報酬を受けることができることを定めているものである。
(6) 告示第七（低廉な空家等の売買又は交換の媒介における特例）関係
① この規定は、宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買又は交換の媒介に関して受けることのできる報酬額の特例として、低廉な空家等の売買又は交換の媒介については、告示第二の規定にかかわらず、当該媒介に要する費用を勘案して、告示第二の計算方法により算出した金額を超えて報酬を受けることができることを定めているものである。
② 「低廉な空家等」とは、売買に係る代金の額又は交換に係る宅地又は建物の価額が８００万円以下の金額の宅地又は建物をいい、当該宅地又は建物の使用の状態を問わない。
③ 「当該媒介に要する費用」とは、人件費等を含むものであり、「費用を勘案して」とは、報酬額の算出に当たって、取引の態様や難易度等に応じて当該媒介業務に要すると見込まれる費用の水準や多寡を考慮することを求めるものであって、当該費用に相当する金額を上回る報酬を受けることを禁ずる趣旨のものではない。
④ 宅地建物取引業者は、この規定に基づき告示第二の計算方法により算出した金額を超えて報酬を受ける場合には、媒介契約の締結に際しあらかじめ、この規定に定める上限の範囲内で、報酬額について依頼者に対して説明し、合意する必要があることに、特に留意すること。
正解 ④
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