宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)及び宅地建物取引業者B(消費税免税事業者)が受領した報酬に関するアからウの記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せは①から④のうちどれか。なお、代理、媒介に当 たり、広告の依頼は行われていないものとする。また、長期の空家等の貸借の媒介又は代理における特例については考慮しないものとする。（令和６年出題 問２８）
ア 居住用建物 (1か月の借貸12万円。消費税等相当額を含まない。)について、Aは貸主から代理を依頼され、Bは借主から媒介を依頼され、Aは貸主から6.7 万円、Bは借主から6.5万円を報酬として受領した。なお、Bは、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬について借主から特段の承諾を得ていない。
イ Bは、事業用建物について、貸主と借主双方から媒介を依頼され、借賃1か月分10万円(消費税等相当額を含まない。)、権利金90万円(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもので、消費税等相当額を含ま ない。)の賃貸借契約を成立させ、貸主と借主からそれぞれ5万円を報酬として受領した。
ウ Aは、土地付建物について、売主と買主双方から媒介を依頼され、代金3,500万円(消費税等相当額を含み、土地代金は2,400万円である。)の売買契約を成立させ、売主と買主からそれぞれ110万円を報酬として受領したほか、売主の特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した実費の費用について、売主が事前に負担を承諾していたので、売主から9万円を受領した。
① ア、イ
② イ、ウ
③ ア、ウ
④ ア、イ、ウ
ア 違反である。
まず、大前提だが、Bは消費税免税業者である。
免税業者の消費税額は4%となる。
またBは、報酬額について特段承諾を得ていない。
とすると、賃料が12万円である。これの0.5%は、6万円である。
6万円☓消費税(4%)=6.24万円
そして、Bは借主から6.5万円を受領している。
この時点で、超過報酬額受領となり、違反である。
国土交通大臣の告示（宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額・報酬規定第三）
第三 貸借の媒介に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、当該宅地又は建物の借賃(当該貸借に係る課税資産の譲渡等につき課されるべき消費税額及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。)の一月分に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の二分の一に相当する金額以内とする。
イ 違反ではない。
まず、居住用以外の建物賃貸借で権利金がある場合、①権利金を基にした報酬額の計算と②賃料を基にした報酬額の計算の２つを行う必要がある。
１．権利金を基にした報酬額の計算
権利金（90万円）☓5%=4.5万円
4.5万円☓消費税（4%）＝4.68万円
２．賃料を基にした報酬額の計算
賃料10万円☓消費税（4%）＝10.4万円÷2＝5.2万円
上記、１．と２．のいずれか高い金額まで報酬として受領できる。
つまり、5.2万円まで借主貸主それぞれから貰っても良いという事である。
問題文では、5万円を借主貸主それぞれから貰っている。
違反ではない。
国土交通大臣の告示（宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額・報酬規定第三）
第三 貸借の媒介に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、当該宅地又は建物の借賃(当該貸借に係る課税資産の譲渡等につき課されるべき消費税額及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。)の一月分に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の二分の一に相当する金額以内とする。
国土交通大臣の告示（宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額・報酬規定第五）
第五 権利金の授受がある場合の特例
宅地又は建物(居住の用に供する建物を除く。)の賃貸借で権利金(権利金その他いかなる名義をもってするかを問わず、権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいう。)の授受があるものの代理又は媒介に関して依頼者から受ける報酬の額については、第三又は第四の規定にかかわらず、当該権利金の額(当該貸借に係る課税資産の譲渡等につき課されるべき消費税額及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する額を含まないものとする。)を売買に係る代金の額とみなして、第一又は第二の規定によることができる。
ウ 違反ではない。
まず大前提の下記の３つを覚えてください。
１．土地に消費税はかからない。
２．事業者でない個人が売主の建物に消費税はかからない。
３．業者が売主の建物価格の消費税相当額は、報酬額の計算から除外する。
建売住宅などで、この計算を実務ではよく行います。
建物価格は1100万円である。
そして問題文の宅建業者は消費税課税業者である。
つまり、この建物の消費税相当額は100万円である。
土地価格2400万円＋建物価格1000万円＝3400万円
3400万円☓3%＋6万円＝108万円
108万円☓消費税(10%)=118.8万円
つまり118.8万円まで片方から報酬として貰ってよいのである。
問題文では売主買主それぞれから110万円受け取ったとある。
違反ではない。
ちなみに売主の特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した実費の費用について、売主が事前に負担を承諾しているため、貰っても一向に構わない。
・特別費用について
宅建業者は、依頼者の特別な依頼に基づいて遠隔地の現地調査などの特別費用を要する場合、事前にその負担についての承諾（合意）を得ていれば、法定の仲介手数料（報酬）とは別にその実費相当額を受領することができます。
国土交通省ガイドライン 「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」
第４６条第１項関係 (10) 告示第十一（告示第二から第十までの規定によらない報酬の受領の禁止）関係
② この規定には、宅地建物取引業者が依頼者の特別の依頼により行う遠隔地における現地調査や空家の特別な調査等に要する実費の費用に相当する額の金銭を依頼者から提供された場合にこれを受領すること等依頼者の特別の依頼により支出を要する特別の費用に相当する額の金銭で、その負担について事前に依頼者の承諾があるものを別途受領することまでも禁止する趣旨は含まれていない。
上記により違反しない者はイとウである。
正解 ②
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