宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は貸主Bから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者C(消費税課税事業者)は借主Dから建物の貸借の媒介の依頼を受け、BとDの間での賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この間において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか、 なお、1か月分借賃は9万円(消費税等相当額を含まない。)である。また、長期の空家等の貸借の媒介又は代理における特例については考慮しないものとする。（平成２９年出題 問２６）
① 建物を店舗として貸借する場合、当該賃貸借契約において200万円の権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいい、消費税等相当額を含まない。)の授受があるときは、A及びCが受領できる報酬の限度額の合計は220,000円である。
② AがBから 49,500円の報酬を受領し、CがDから 49,500円の報酬を受領した場合、AはBの依頼によって行った広告の料金に相当する額を別途受領することができない。
③ Cは、Dから報酬をその限度額まで受領できるほかに、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行った対価として、報酬を受領することができる。
④ 建物を居住用として貸借する場合、当該賃貸借契約において100万円の保証金 (Dの退去時にDに全額返還されるものとする。) の授受があるときは、A及びCが受領できる報酬の限度額の合計は110,000円である。
① 〇
そのとおり。
まず、居住用以外の建物賃貸借で権利金がある場合、①権利金を基にした報酬額の計算と②賃料を基にした報酬額の計算の２つを行う必要がある。
１．権利金を基にした報酬額の計算
権利金（200万円）☓5%=10万円
10万円☓消費税（10%）＝11万円☓2（借主と貸主分）＝22万円
２．賃料を基にした報酬額の計算
賃料9万円☓消費税（10%）＝9.9万円
上記、１．と２．のいずれか高い金額まで報酬として受領できる。
つまり、22万円までを上限に貰っても良いという事である。
国土交通大臣の告示（宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額・報酬規定第三）
第三 貸借の媒介に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、当該宅地又は建物の借賃(当該貸借に係る課税資産の譲渡等につき課されるべき消費税額及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。)の一月分に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の二分の一に相当する金額以内とする。
国土交通大臣の告示（宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額・報酬規定第五）
第五 権利金の授受がある場合の特例
宅地又は建物(居住の用に供する建物を除く。)の賃貸借で権利金(権利金その他いかなる名義をもってするかを問わず、権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいう。)の授受があるものの代理又は媒介に関して依頼者から受ける報酬の額については、第三又は第四の規定にかかわらず、当該権利金の額(当該貸借に係る課税資産の譲渡等につき課されるべき消費税額及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する額を含まないものとする。)を売買に係る代金の額とみなして、第一又は第二の規定によることができる。
② ☓
広告費用を報酬とは別に受領することができる。
報酬以外で、支出した特別費用を、依頼者から受領できる事例は、下記の２つである。
１．特別費用
宅建業者は、依頼者の特別な依頼に基づいて遠隔地の現地調査などの特別費用を要する場合、事前にその負担についての承諾（合意）を得ていれば、法定の仲介手数料（報酬）とは別にその実費相当額を受領することができます。
国土交通省ガイドライン 「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」
第４６条第１項関係 (10) 告示第十一（告示第二から第十までの規定によらない報酬の受領の禁止）関係
② この規定には、宅地建物取引業者が依頼者の特別の依頼により行う遠隔地における現地調査や空家の特別な調査等に要する実費の費用に相当する額の金銭を依頼者から提供された場合にこれを受領すること等依頼者の特別の依頼により支出を要する特別の費用に相当する額の金銭で、その負担について事前に依頼者の承諾があるものを別途受領することまでも禁止する趣旨は含まれていない。
２．特別広告費用
宅建業者は、依頼者の「特別な依頼」によって行う広告や、それに伴い特別に費用がかかる場合、事前に依頼者の承諾を得ていれば、法令で定められた報酬限度額とは別にその広告料金（実費）を受領できます。
国土交通大臣の告示（宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額・報酬規定第六）
第六 第一から第五までの規定によらない報酬の受領の禁止
宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関し、第一から第五までの規定によるほか、報酬を受けることができない。ただし、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額及び当該代理又は媒介に係る消費税額及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する額については、この限りでない。
特に依頼者から広告を行うことの依頼があり、その費用の負担につき事前に依頼者の承諾があった場合又はこれと同視することのできるような事後において依頼者が広告を行ったこと及びその費用の負担につき全く異議なくこれを承諾した場合に限り、広告の料金に相当する額の金員を受領することができるものと解すべきである。
（東京高裁昭和57年９月28日判決）
③ ☓
重要事項説明の対価として、報酬とは別に受領できない。
問題②の解説のとおり、報酬と別に受領できるのは、
１．特別費用
２．特別広告費用
の２つだけである。
④ ☓
「保証金」と「権利金」は別のものである。
「保証金」を基に報酬を算出するといった規定はない。
それに居住用建物の場合は「権利金」に基づく報酬額の算出はできない。
問題の事例は「居住用建物」である。また承諾があるとの記載もない。よって、
賃料が9万円である。これの0.5%は、4.5万円である。
4.5万円☓消費税(10%)=4.95万円
つまり借主貸主それぞれから4.95万円を限度に受領できる。
4.95万円☓2=9.9万円
よって上限額は9.9万円である。
国土交通大臣の告示（宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額・報酬規定第三）
第三 貸借の媒介に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、当該宅地又は建物の借賃(当該貸借に係る課税資産の譲渡等につき課されるべき消費税額及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。)の一月分に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の二分の一に相当する金額以内とする。
国土交通大臣の告示（宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額・報酬規定第五）
第五 権利金の授受がある場合の特例
宅地又は建物(居住の用に供する建物を除く。)の賃貸借で権利金(権利金その他いかなる名義をもってするかを問わず、権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいう。)の授受があるものの代理又は媒介に関して依頼者から受ける報酬の額については、第三又は第四の規定にかかわらず、当該権利金の額(当該貸借に係る課税資産の譲渡等につき課されるべき消費税額及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する額を含まないものとする。)を売買に係る代金の額とみなして、第一又は第二の規定によることができる。
正解 ①
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