宅地建物取引業者 A (甲県知事免許) が、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいもの はどれか。（令和２年出題 問４５）
① Aが媒介を依頼した宅地建物取引業者又はBが住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をしていれば、Aは住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う必要はない。
② Aが住宅販売瑕疵担保保証金の供託をし、その額が、基準日において、販売新築住宅の合計戸数を基礎として算定する基準額を超えることとなった場合、甲県知事の承認を受けた上で、その超過額を取り戻すことができる。
③ 新築住宅をBに引き渡したAは、基準日ごとに基準日から50日以内に、当該基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、甲県知事に届け出なければならない。
④ Bが宅地建物取引業者である場合であっても、Aは、Bに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
① ☓
住宅瑕疵担保履行法において、住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結（または保証金の供託）を行う義務があるのは、「自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者（宅建業者）」です。
実務では管理者は見たことがないが、仮に買主が保険契約を締結していたとしても、売主の義務であるため、締結しなければならない。
住宅瑕疵担保履行法第11条2項
２ 前項の住宅販売瑕疵担保保証金の額は、当該基準日における同項の新築住宅（当該宅地建物取引業者が住宅瑕疵担保責任保険法人と住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結し、当該買主に、保険証券又はこれに代わるべき書面を交付し、又はこれらに記載すべき事項を記録した電磁的記録を提供した場合における当該住宅販売瑕疵担保責任保険契約に係る新築住宅を除く。以下この条において「販売新築住宅」という。）の合計戸数の別表の上欄に掲げる区分に応じ、それぞれ同表の下欄に掲げる金額の範囲内で、販売新築住宅の合計戸数を基礎として、新築住宅に住宅品質確保法第95条第1項に規定する瑕疵があった場合に生ずる損害の状況を勘案して政令で定めるところにより算定する額（第13条において「基準額」という。）以上の額とする。
② 〇
そのとおり。
住宅瑕疵担保履行法において、宅建業者Aが供託した住宅販売瑕疵担保保証金が基準日における基準額を超えることとなった場合、Aが甲県知事（免許権者）の承認を受けることで、その超過額を取り戻すことができます。
住宅瑕疵担保履行法第9条（住宅建設瑕疵担保保証金の取戻し）
供託建設業者又は建設業者であった者若しくはその承継人で第三条第一項の規定により住宅建設瑕疵担保保証金の供託をしているものは、基準日において当該住宅建設瑕疵担保保証金の額が当該基準日に係る基準額を超えることとなったときは、その超過額を取り戻すことができる。
２ 前項の規定による住宅建設瑕疵担保保証金の取戻しは、国土交通省令で定めるところにより、当該供託建設業者又は建設業者であった者がその建設業法第三条第一項の許可を受けた国土交通大臣又は都道府県知事の承認を受けなければ、することができない。
３ 前二項に定めるもののほか、住宅建設瑕疵担保保証金の取戻しに関し必要な事項は、法務省令・国土交通省令で定める。
③ ☓
「基準日から50日以内に」の部分が誤り。
正確には「３週間以内に」である。
住宅瑕疵担保履行法に基づき、新築住宅を自ら売主として消費者に引き渡した宅建業者は、毎年3月31日の基準日ごとに、その日から3週間以内に資力確保措置の状況を免許権者に届け出なければなりません。
住宅瑕疵担保履行法第12条1項
前条第一項の新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者は、基準日ごとに、当該基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び同条第二項に規定する住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、国土交通省令で定めるところにより、その宅地建物取引業法第三条第一項の免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事（信託会社等にあっては、国土交通大臣。次条において同じ。）に届け出なければならない。
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律施行規則 第16条第1項
法第12条第1項の規定による届出は、基準日から三週間以内に、別記第7号様式による届出書により行うものとする。
④ ☓
住宅瑕疵担保履行法において、買主が宅地建物取引業者である場合、売主（宅地建物取引業者）は住宅販売瑕疵担保保証金の供託や住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務（資力確保措置義務）を負いません。
これは、この制度が、一般消費者保護のためにあるからです。
住宅瑕疵担保履行法第2条第6項第2号ロ
６ この法律において「住宅建設瑕疵担保責任保険契約」とは、次に掲げる要件に適合する保険契約をいう。
一 建設業者が保険料を支払うことを約するものであること。
二 その引受けを行う者が次に掲げる事項を約して保険料を収受するものであること。
イ 住宅品質確保法第94条第1項の規定による担保の責任（以下「特定住宅建設瑕疵担保責任」という。）に係る新築住宅に同項に規定する瑕疵がある場合において、建設業者が当該特定住宅建設瑕疵担保責任を履行したときに、当該建設業者の請求に基づき、その履行によって生じた当該建設業者の損害を塡補すること。
ロ 特定住宅建設瑕疵担保責任に係る新築住宅に住宅品質確保法第94条第1項に規定する瑕疵がある場合において、建設業者が相当の期間を経過してもなお当該特定住宅建設瑕疵担保責任を履行しないときに、当該住宅を新築する建設工事の発注者（建設業法第2条第5項に規定する発注者をいい、宅地建物取引業者であるものを除く。以下同じ。）の請求に基づき、その瑕疵によって生じた当該発注者の損害を塡補すること。
正解 ②
過去問演習を繰り返していると「本当にこの勉強法で合っているのか」と不安になる瞬間が必ずあります。そこで、管理者が実務30年の経験と三冠資格（宅建・マン管・管業）を一発合格したノウハウを凝縮した本館ブログの「宅建試験に独学で合格する勉強法と必要勉強時間」でまとめています。
悩む時間を減らし、最短ルートで合格を掴み取りたい方は、是非参考にしてください。
そもそも「住宅瑕疵担保履行法」の基本が怪しい…という方は、わかりやすく解説したこちらの講義記事（ライブドアブログへ移動します）を先に読んでおくと、過去問の正解率がグッと上がりますよ！
