宅地建物取引業者A が、自ら売主として、宅地建物取引業者ではない買主Bに新築住宅を販売する場合に関する次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。（令和５年出題 問４５）
① Aが信託会社又は金融機関の信託業務の兼営等に関する法律第1条第 1項の認可を受けた金融機関であって、宅地建物取引業を営むものである場合、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契 約の締結を行う義務を負わない。
② Aは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該住宅の売買契 約を締結するまでに、Bに対し供託所の所在地等について、必ず書面を交付して説明しなければならず、買主の承諾を得ても書面の交付に代えて電磁的方法により提供することはできない。
③ Aは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該住宅の最寄りの供託所へ住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしなければならない。
④ AB間の売買契約において、当該住宅の構造耐力上主要な部分に瑕疵があってもAが瑕疵担保責任を負わない旨の特約があった場合においても、Aは住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
① ☓
信託会社や信託銀行は届出をすれば宅建業者とみなされる。
宅建業法では、免許申請や諸手続きなどで、規定から除外される項目が多数あるが、住宅瑕疵担保履行法では、宅建業法のような適用除外はない。
住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
② ☓
住宅瑕疵担保履行法において、宅建業者は保証金の供託をする場合、売買契約締結までに買主へ供託所の所在地等を書面で説明する義務があります。買主の承諾を得たときは、書面交付に代えて電磁的方法による提供が可能です。
住宅瑕疵担保履行法第15条（宅地建物取引業者による供託所の所在地等に関する説明）
供託宅地建物取引業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、その住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地その他住宅販売瑕疵担保保証金に関し国土交通省令で定める事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明しなければならない。
２第10条第2項の規定は、前項の規定による書面の交付について準用する。
住宅瑕疵担保履行法第10条2項（建設業者による供託所の所在地等に関する説明）
２ 供託建設業者は、前項の規定による書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、発注者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法（電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって国土交通省令で定めるものをいう。）により提供することができる。この場合において、当該供託建設業者は、当該書面を交付したものとみなす。
③ ☓
「当該住宅の最寄りの供託所へ」の部分が誤り。
正確には「主たる事務所の最寄りの供託所へ」である。
住宅瑕疵担保履行法において、宅建業者が住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、その場所は「当該住宅の最寄りの供託所」ではなく「主たる事務所の最寄りの供託所」となります。
住宅瑕疵担保履行法第11条第6項
６ 第1項の規定による住宅販売瑕疵担保保証金の供託は、当該宅地建物取引業者の主たる事務所の最寄りの供託所にするものとする。
④ 〇
そのとおり。
「瑕疵担保責任を負わない特約」は、買主に不利な特約であるためそもそも無効である。
また、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行うことは、住宅瑕疵担保履行法で義務付けられている。
当事者間で、勝手に無効な特約を交わしても、義務は免れない。
正解 ④
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