宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。（令和３年出題 問４５）
① Bが建設業者である場合、Aは、Bに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負わない。
② Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結する場合、当該契約は、BがAから当該新築住宅の引渡しを受けた時から2年以上の期間にわたって有効なものでなければならない。
③ Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結した場合、A及びBは、指定住宅紛争処理機関に特別住宅紛争処理の申請をすることにより、当該新築住宅の瑕疵に関するAとBとの間の紛争について、あっせん、調停又は仲裁を受けることができる。
④ AB間の新築住宅の売買契約において、当該新築住宅の構造耐力上主要な部分に瑕疵があってもAが瑕疵担保責任を負わない旨の特約があった場合、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務はない。
① ☓
住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
問題文の事例は、買主が「建設業者」だ。
これが「宅建業者」なら、義務は負わない。
しかし、「建設業者を除く」とは、条文には書いていない。
義務を負わなければならない。
住宅瑕疵担保履行法第2条第6項第2号ロ
６ この法律において「住宅建設瑕疵担保責任保険契約」とは、次に掲げる要件に適合する保険契約をいう。
一 建設業者が保険料を支払うことを約するものであること。
二 その引受けを行う者が次に掲げる事項を約して保険料を収受するものであること。
イ 住宅品質確保法第94条第1項の規定による担保の責任（以下「特定住宅建設瑕疵担保責任」という。）に係る新築住宅に同項に規定する瑕疵がある場合において、建設業者が当該特定住宅建設瑕疵担保責任を履行したときに、当該建設業者の請求に基づき、その履行によって生じた当該建設業者の損害を塡補すること。
ロ 特定住宅建設瑕疵担保責任に係る新築住宅に住宅品質確保法第94条第1項に規定する瑕疵がある場合において、建設業者が相当の期間を経過してもなお当該特定住宅建設瑕疵担保責任を履行しないときに、当該住宅を新築する建設工事の発注者（建設業法第2条第5項に規定する発注者をいい、宅地建物取引業者であるものを除く。以下同じ。）の請求に基づき、その瑕疵によって生じた当該発注者の損害を塡補すること。
② ☓
「2年以上の期間にわたって」の部分が誤り。
正確には「10年以上の期間にわたって」である。
住宅瑕疵担保履行法第2条7項4号
四 新築住宅の買主が当該新築住宅の売主である宅地建物取引業者から当該新築住宅の引渡しを受けた時から十年以上の期間にわたって有効であること。
③ 〇
そのとおり。
住宅瑕疵担保履行法に基づき、保険契約を締結している宅建業者と新築住宅の買主は、指定住宅紛争処理機関に申請することで、売買契約に関する紛争の解決（あっせん、調停、仲裁）を受けることができます。
住宅瑕疵担保履行法第33条1項（指定住宅紛争処理機関の業務の特例）
住宅品質確保法第66条第2項に規定する指定住宅紛争処理機関（次項及び次条第1項において単に「指定住宅紛争処理機関」という。）は、住宅品質確保法第67条第1項に規定する業務のほか、住宅瑕疵担保責任保険契約に係る新築住宅（同項に規定する評価住宅を除く。）又は第19条第2号に規定する保険契約に係る住宅の建設工事の請負契約又は売買契約に関する紛争の当事者の双方又は一方からの申請により、当該紛争のあっせん、調停及び仲裁の業務を行うことができる。
④ ☓
住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
「瑕疵担保責任を負わない特約」は、買主に不利な特約であるためそもそも無効である。
また、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行うことは、住宅瑕疵担保履行法で義務付けられている。
当事者間で、勝手に無効な特約を交わしても、義務は免れない。
正解 ③
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