地価公示法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。（令和４年出題 問２５）
① 土地鑑定委員会は、標準地の正常な価格を判定したときは、標準地の単位面積当たりの価格のほか、当該標準地の地積及び形状についても官報で公示しなければならない。
② 正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引(一定の場合を除く。)において通常成立すると認められる価格をいい、当該土地に建物がある場合には、当該建物が存するものとして通常成立すると認められる価格をいう。
③ 公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合において、当該土地の 正常な価格を求めるときは、公示価格を規準とする必要があり、その際には、当該土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる1又は2以上の標準地との位置、地積、環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因についての比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該土地の価格との間に均衡を保たせる必要がある。
④ 公示区域とは、都市計画法第4条第2項に規定する都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域のうち、国土利用計画法第12条第1項の規定により指定された規制区域を除いた区域をいう。
① 〇
そのとおり。
地価公示法に基づき、土地鑑定委員会が標準地の正常な価格を判定したときは、官報で以下の事項を公示しなければなりません。
官報に公示すべき主な事項
・標準地の単位面積当たりの価格（円/㎡）
・標準地の地積（面積）および形状標準地の所在の場所
・標準地およびその周辺の土地の利用の現況
・その他、国土交通省令で定める事項
土地の位置を特定し、その価格の根拠や比較をしやすくするために、面積（地積）や土地の形（形状）も必須の公示項目となっています。
地価公示法第6条（標準地の価格等の公示）
土地鑑定委員会は、第2条第1項の規定により標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定したときは、すみやかに、次に掲げる事項を官報で公示しなければならない。
一 標準地の所在の郡、市、区、町村及び字並びに地番
二 標準地の単位面積当たりの価格及び価格判定の基準日
三 標準地の地積及び形状
四 標準地及びその周辺の土地の利用の現況
五 その他国土交通省令で定める事項
② ☓
地価公示法における「正常な価格」の判定は、建物や使用収益を制限する権利がないものとして（更地として）行われます。問題文の「当該建物が存するものとして」という部分は誤りで、正しくは「当該建物が存しないものとして」となります。建物や地上権などの制限がある場合でも、それらがないものとして客観的な市場価値を判定します。
地価公示法第2条第2項（標準地の価格の判定等）
２ 前項の「正常な価格」とは、土地について、自由な取引が行なわれるとした場合におけるその取引（農地、採草放牧地又は森林の取引（農地、採草放牧地及び森林以外のものとするための取引を除く。）を除く。）において通常成立すると認められる価格（当該土地に建物その他の定着物がある場合又は当該土地に関して地上権その他当該土地の使用若しくは収益を制限する権利が存する場合には、これらの定着物又は権利が存しないものとして通常成立すると認められる価格）をいう。
③ 〇
そのとおり。
不動産鑑定士が公示区域内の土地の正常な価格を求める場合には、公示価格を規準としなければならないと定められています。その際の手法や考え方のポイントは以下の通りです。
・標準地との比較: 当該土地と、これに「類似する利用価値」を有すると認められる1又は2以上の標準地を選定します。
・諸要因の比較考量: 位置、地積、環境などの「土地の客観的価値に作用する諸要因」について比較を行います。
・価格の均衡: 比較結果に基づき、標準地の公示価格と対象土地の価格との間に均衡を保たせる必要があります。
・時点修正の必要性: 鑑定評価の価格判定の基準日と、標準地の価格判定の基準日（毎年1月1日）が異なる場合は、必要に応じて時点修正を行います。
地価公示法第8条（不動産鑑定士の土地についての鑑定評価の準則）
不動産鑑定士は、公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合において、当該土地の正常な価格（第二条第二項に規定する正常な価格をいう。）を求めるときは、第六条の規定により公示された標準地の価格（以下「公示価格」という。）を規準としなければならない。
地価公示法第11条（公示価格を規準とすることの意義）
前三条の場合において、公示価格を規準とするとは、対象土地の価格（当該土地に建物その他の定着物がある場合又は当該土地に関して地上権その他当該土地の使用若しくは収益を制限する権利が存する場合には、これらの定着物又は権利が存しないものとして成立すると認められる価格）を求めるに際して、当該対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる一又は二以上の標準地との位置、地積、環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因についての比較を行ない、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせることをいう。
④ 〇
そのとおり。
公示区域とは、地価公示法に基づいて国土交通省の土地鑑定委員会が標準地の価格を判定・公示する対象となる区域を指します。
都市計画法第4条第2項に規定する都市計画区域が中心となりますが、それ以外でも土地取引が相当程度見込まれるとして国土交通省令で定める区域が含まれます。したがって、都市計画区域外であっても公示区域に指定されることがあります。ただし、国土利用計画法第12条第1項の規定により指定された「規制区域（注：土地の投機的取引が急増しているような場合に指定される区域）」は、公示区域から除外されます。
地価公示法第2条第1項（標準地の価格の判定等）
土地鑑定委員会は、都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第四条第二項に規定する都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域（国土利用計画法（昭和四十九年法律第九十二号）第十二条第一項の規定により指定された規制区域を除く。以下「公示区域」という。）内の標準地について、毎年一回、国土交通省令で定めるところにより、二人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行つて、一定の基準日における当該標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定し、これを公示するものとする。
正解 ②
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