不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。（平成２２年出題 問２５）
① 原価法は、求めた再調達原価について減価修正を行って対象物件の価格を求める手法であるが、建設費の把握が可能な建物のみに適用でき、土地には適用できない。
② 不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因を価格形成要因といい、 一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられる。
③ 正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
④ 取引事例に係る取引が特殊な事情を含み、これが当該取引事例に係る価格等に影響を及ぼしているときは、適切に補正しなければならない。
① ☓
原価法は建物だけでなく、再調達原価を適切に求めることができる場合には土地のみに対しても適用できます。原価法は建物、または建物とその敷地（土地と建物）の評価に有効ですが、対象不動産が土地のみの場合であっても、造成地や埋立地などで「もう一度同じ土地を造る」ための再調達原価（造成費など）を適切に求められるときは、原価法を適用することが可能です。「土地には適用できない」と一律に断言している点が不動産鑑定評価基準に反しています。
不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節
II 原価法
1 意義
原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である(この手法による試算価格を積算価格という。)。
原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができる。
この場合において、対象不動産が現に存在するものでないときは、価格時点における再調達原価を適切に求めることができる場合に限り適用することができるものとする。
② 〇
そのとおり。
不動産の価格形成要因とは、不動産の効用、相対的希少性、有効需要の3つに影響を与えるすべての要因のことです。これらは大きく「一般的要因」「地域要因」「個別的要因」の3つに分けられます。
国土交通省の不動産鑑定評価基準に詳しく書いてありますが、この３つの説明だけでも、とても長文ですので、要点を下記に書かせていただきます。
3つの価格形成要因の分類
・一般的要因 一般経済社会における不動産のあり方や価格水準に影響を与える、全国的・マクロな要因。
・自然的要因: 気象、地形など。
・人為的要因: 人口、社会構造、都市計画、法規制など。
・経済的要因: 景気、物価、金利、雇用など。
・地域要因
・一般的要因が結びついて形成される、各地域の特性（地域性）がその地域の不動産価格に与える影響。
・住宅地、商業地、工業地といった用途に応じた標準的使用を決定づける要因。
・交通施設の整備状況、公共施設の配置、日照・環境の良し悪しなど。
・個別的要因
・個々の不動産に個別性を生じさせ、価格を個別的に形成する要因。
・土地の形状、面積、方角、接面道路の幅や、建物の構造、築年数、設備など。
・個々の不動産の最有効使用（最も価値を生む使い方）を決定づける。
不動産鑑定評価基準（総論第3章 価格形成要因）
第三章 不動産の価格を形成する要因
不動産の価格を形成する要因(以下「価格形成要因」という。)とは、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいう。不動産の価格は、多数の要因の相互作用の結果として形成されるものであるが、要因それ自体も常に変動する傾向を持っている。したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、価格形成要因を市場参加者の観点から明確に把握し、かつ、その推移及び動向並びに諸要因間の相互関係を十分に分析して、前記三者に及ぼすその影響を判定することが必要である。
価格形成要因は、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられる。
③ 〇
そのとおり。
正常価格の定義
不動産鑑定評価において最も基本となる価格概念であり、要点をまとめると以下の通りです。
正常価格の4つの要素
・市場性を有する不動産：売り買いや賃貸の市場が成立する物件であること。
・現実の社会経済情勢：現在の景気や金利、物価水準を前提とすること。
・合理的と考えられる条件を満たす市場：売り急ぎや買い進み、情報不足などの偏りがない、公平で自由な市場のこと。
・適正な価格：その市場で成立すると考えられる「市場価値（客観的な価値）」を正しく表した価格のこと。
不動産鑑定評価基準（第5章 第1節 I 1.）
1 正常価格
正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。この場合において、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場とは、以下の条件を満たす市場をいう。
(1) 市場参加者が自由意思に基づいて市場に参加し、参入、退出が自由であること。なお、ここでいう市場参加者は、自己の利益を最大化するため次のような要件を満たすとともに、慎重かつ賢明に予測し、行動するものとする。
1) 売り急ぎ、買い進み等をもたらす特別な動機のないこと。
2) 対象不動産及び対象不動産が属する市場について取引を成立させるために必要となる通常の知識や情報を得ていること。
3) 取引を成立させるために通常必要と認められる労力、費用を費やしていること。
4) 対象不動産の最有効使用を前提とした価値判断を行うこと。
5) 買主が通常の資金調達能力を有していること。
(2) 取引形態が、市場参加者が制約されたり、売り急ぎ、買い進み等を誘引したりするような特別なものではないこと。
(3) 対象不動産が相当の期間市場に公開されていること。
④ 〇
そのとおり。
取引事例が特殊な事情を含み価格に影響を与えている場合、その影響を取り除くために適切に補正しなければならず、これを事情補正といいます。不動産鑑定評価基準（取引事例比較法）において、この補正は正常な価格を導き出すために不可欠な手順とされています。
不動産鑑定評価基準 第7章 第1節 I 1
3 事情補正
取引事例等に係る取引等が特殊な事情を含み、これが当該取引事例等に係る価格等に影響を及ぼしているときは適切に補正しなければならない。
(1) 現実に成立した取引事例等には、不動産市場の特性、取引等における当事者双方の能力の多様性と特別の動機により売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情が存在する場合もあるので、取引事例等がどのような条件の下で成立したものであるかを資料の分析に当たり十分に調査しなければならない。
(2) 特殊な事情とは、正常価格を求める場合には、正常価格の前提となる現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる諸条件を欠くに至らしめる事情のことである。
正解 ①
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