不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれ ば、誤っているものはどれか。（平成２４年出題 問２５）
① 不動産の価格を形成する要因とは、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいう。不動産の鑑定評価を行うに当たっては、不動産の価格を形成する要因を明確に把握し、かつ、その推移及び動向並びに諸要因間の相互関係を十分に分析すること等が必要である。
② 不動産の鑑定評価における各手法の適用に当たって必要とされる事例は、鑑定評価の各手法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集、選択されるべきであり、例えば、投機的取引と認められる事例は用いることができない。
③ 取引事例比較法においては、時点修正が可能である等の要件をすべて満たした取引事例について、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択するものとするが、必要やむを得ない場合においては、近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから選択することができる。
④ 原価法における減価修正の方法としては、耐用年数に基づく方法と、観察減価法の二つの方法があるが、これらを併用することはできない。
① 〇
そのとおり。
問題文は不動産鑑定評価基準ほぼそのままの記載である。
価格の三面性（不動産固有の価格形成）問題文にある「効用」「相対的稀少性」「有効需要」は、経済学における価値発生の三要因であり、これらが相互に影響し合って不動産の価格が決定されます。
・効用： その不動産が人々の欲求を満足させる能力（居住の快適性、収益性など）。
・相対的稀少性： 人々の欲求（需要）に対して、不動産の供給が相対的に不足している状態。
・有効需要： 単なる欲しいという願望ではなく、実際に購入・賃借できる「購買力を伴った需要」。
不動産鑑定評価基準 第三章 不動産の価格を形成する要因
不動産の価格を形成する要因(以下「価格形成要因」という。)とは、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいう。不動産の価格は、多数の要因の相互作用の結果として形成されるものであるが、要因それ自体も常に変動する傾向を持っている。したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、価格形成要因を市場参加者の観点から明確に把握し、かつ、その推移及び動向並びに諸要因間の相互関係を十分に分析して、前記三者に及ぼすその影響を判定することが必要である。
② 〇
そのとおり。
不動産の鑑定評価における各手法（原価法・取引事例比較法・収益還元法）の適用で用いる事例は、適正さを欠く投機的取引の事例を除外し、合理的計画に基づいて収集・選択しなければなりません。
常識的に考えても、投機的な取引を参考にしてはいけない。
不動産鑑定評価基準 第七章 鑑定評価の方式
2 事例の収集及び選択
鑑定評価の各手法の適用に当たって必要とされる事例には、原価法の適用に当たって必要な建設事例、取引事例比較法の適用に当たって必要な取引事例及び収益還元法の適用に当たって必要な収益事例(以下「取引事例等」という。)がある。これらの取引事例等は、鑑定評価の各手法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。
③ 〇
そのとおり。
取引事例比較法では、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係る取引事例を選択しますが、必要やむを得ない場合においては、近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るものから選択することも認められています。
不動産鑑定評価基準 第七章 鑑定評価の方式
III 取引事例比較法
2 適用方法
(1) 事例の収集及び選択
取引事例比較法は、市場において発生した取引事例を価格判定の基礎とするものであるので、多数の取引事例を収集することが必要である。
取引事例は、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択するものとし、必要やむを得ない場合には近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから、対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等には、同一需給圏内の代替競争不動産に係るもののうちから選択するものとするほか、次の要件の全部を備えなければならない。
1) 取引事情が正常なものと認められるものであること又は正常なものに補正することができるものであること。
2) 時点修正をすることが可能なものであること。
3) 地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること。
④ ☓
不動産鑑定の原価法における減価修正では、「耐用年数に基づく方法」と「観察減価法」の二つの方法を原則として併用するものとされている。
・耐用年数に基づく方法：築年数や経済的残存耐用年数などの数式を使って、機械的・客観的に減価額を算出します。
・観察減価法：専門家が実際に現地を見て、物理的・機能的な破損や不具合の状態を調査して減価額を求めます。
不動産鑑定評価基準 第七章 鑑定評価の方式
II 原価法
(2) 減価修正の方法
減価額を求めるには、次の二つの方法があり、原則としてこれらを併用するものとする。
1) 耐用年数に基づく方法
耐用年数に基づく方法には、定額法、定率法等があるが、これらのうちいずれの方法を用いるかは、対象不動産の実情に即して決定すべきである。
この方法を用いる場合には、経過年数よりも経済的残存耐用年数に重点をおいて判断すべきである。
なお、対象不動産が二以上の分別可能な組成部分により構成されていて、それぞれの耐用年数又は経済的残存耐用年数が異なる場合に、これらをいかに判断して用いるか、また、耐用年数満了時における残材価額をいかにみるかについても、対象不動産の実情に即して決定すべきである。
2) 観察減価法
観察減価法は、対象不動産について、設計、設備等の機能性、維持管理の状態、補修の状況、付近の環境との適合の状態等各減価の要因の実態を調査することにより、減価額を直接求める方法である。
正解 ④
過去問演習を繰り返していると「本当にこの勉強法で合っているのか」と不安になる瞬間が必ずあります。そこで、管理者が実務30年の経験と三冠資格（宅建・マン管・管業）を一発合格したノウハウを凝縮した本館ブログの「宅建試験に独学で合格する勉強法と必要勉強時間」でまとめています。
悩む時間を減らし、最短ルートで合格を掴み取りたい方は、是非参考にしてください。
そもそも「地価公示・不動産鑑定」の基本が怪しい…という方は、わかりやすく解説したこちらの講義記事（ライブドアブログに移動します）を先に読んでおくと、過去問の正解率がグッと上がりますよ！
